Hypotéka bez obrovských úspor? Chystá sa zmena, ktorá môže pomôcť tisícom Slovákov

Jedným z kľúčových pravidiel pre hypotékach je takzvané LTV (Loan-to-Value), teda pomer medzi výškou úveru a hodnotou založenej nehnuteľnosti. Zjednodušene povedané, ukazuje, akú veľkú časť ceny bytu alebo domu môže banka klientovi požičať. Dnes môžu banky bežne poskytovať hypotéky najviac do 80 percent hodnoty nehnuteľnosti, pričom časť úverov môže dostať výnimku až do 90 percent.

NBS teraz avizuje, že tento plošný prístup chce zmeniť a limit nastaviť diferencovanejšie podľa rizikovosti konkrétneho úveru. Zatiaľ však nejde o hotovú novelu ani o definitívne pravidlá, ale iba o predbežnú informáciu. To znamená, že centrálna banka oznamuje zámer pripraviť zmenu a otvára priestor na podnety verejnosti ešte pred samotným pripomienkovým konaním.

Odborníci sú však zatiaľ pri hodnotení tohto návrhu opatrní. „Hovorí sa, že ‚diabol je skrytý v detailoch‘. O pripravovanej zmene zatiaľ vieme veľmi málo, takže na hodnotenie slabých a silných stránok je zavčasu,“ priblížil pre Pravdu analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický.

O niečo optimistickejšie vníma zámer centrálnej banky finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. Podľa neho je pripravovaná zmena správnym posunom od plošnej regulácie k cielenejšiemu prístupu. „Najsilnejšou stránkou avizovanej zmeny je, že NBS chce zjavne odlíšiť prvé bývanie od rizikovejších aj investičných nákupov,“ hovorí Búlik.

Doterajšie pravidlá podľa neho najtvrdšie dopadali na mladých ľudí, jednotlivcov a mladé rodiny, ktoré nemajú dostatok úspor na štandardné dofinancovanie hypotéky, hoci by úver vedeli dlhodobo splácať. Ak by sa podarilo nastaviť vyššie LTV pre prvé bývanie a zároveň nižšie LTV pre investičné nákupy, mohlo by to podľa Búlika pomôcť dostupnosti bývania. Menej investorov financujúcich kúpu cez hypotéku by zároveň mohlo utlmiť tlak na rast cien.

Pre lepšiu predstavu – ak si dnes človek kupuje byt za 200-tisíc eur, banka mu pri štandardnom limite 80 percent môže požičať najviac 160-tisíc eur. Zvyšných 40-tisíc eur musí mať kupujúci z vlastných úspor alebo ich musí dofinancovať inak, napríklad spotrebným úverom či pomocou rodiny.

Ak by sa pravidlá pre spomínané skupiny ľudí uvoľnili, pôžička by mohla pokryť väčšiu časť ceny nehnuteľnosti, napríklad 90 percent. Pri byte za 200-tisíc by tak mal človek nájsť len 20-tisíc eur. Pre tých, ktorí si požičiavajú na kúpu investičného bytu, by naopak suma hypotéky klesla a namiesto súčasných 80 percent by investor dostal od banky menej. Na kúpu by teda mal viac prispieť z vlastného.

Budú byty dostupnejšie?

Centrálna banka v predbežnej informácii uvádza, že nová úprava má „prispieť k odstraňovaniu bariér pre financovanie prvého bývania“. Inými slovami, NBS chce otvoriť priestor na to, aby sa hypotéky neposudzovali pri všetkých klientoch rovnako, ale aby pravidlá viac rozlišovali medzi tými, ktorí si kupujú bývanie pre seba, a rizikovejšími typmi úverov – môže ísť napríklad o investičné nákupy bytov, kúpu ďalšej nehnuteľnosti alebo prípady, pri ktorých má klient slabšiu finančnú rezervu či vyššiu mieru zadlženia. Presné nastavenie však zatiaľ nepoznáme.

Práve v tom vidia, aspoň čiastočne, aj odborníci. Podľa Búlika môže zmena najviac pomôcť mladým ľuďom a rodinám kupujúcim prvé bývanie. „Práve pri nich je najväčším problémom to, že pri štandardnom 80-percentnom LTV musia mať k dispozícii vysoké vlastné úspory v desiatkach tisíc eur,“ hovorí Búlik.

Vyššie LTV by podľa neho týmto klientom znížilo vstupný kapitál a mohlo by im reálne otvoriť dvere k vlastnému bývaniu. Zároveň však upozorňuje, že veľa bude závisieť od konkrétneho nastavenia pravidiel. „Na druhej strane však nemožno vylúčiť, že bez presného cielenia by zmena viac pomohla bonitnejším klientom, ktorým chýba len menšia časť vlastných zdrojov a ktorí už dnes spĺňajú príjmové kritériá,“ dodáva analytik.

Opatrnejší je Kubrický z Realitnej únie. Aj podľa neho má nová úprava pomôcť najmä mladým ľuďom a rodinám pri kúpe vlastného bývania, upozorňuje však aj na možné vedľajšie následky. „Každá minca má dve strany. Zmäkčenie podmienok pri úverovaní vyvolá na realitnom trhu dodatočný dopyt, ktorý sa pretaví do zvýšenia cien bytov. Výsledok môže byť zhoršenie dostupnosti vlastného bývania,“ hovorí Kubrický.

Zvýšenie LTV pritom navyše podľa odborníkov nemusí stačiť. Hypotéky totiž neobmedzuje iba to, koľko z ceny nehnuteľnosti môže banka klientovi požičať, ale aj ďalšie pravidlá. Ide najmä o limity celkového zadlženia a o to, akú veľkú splátku si môže domácnosť dovoliť vzhľadom na svoj príjem. „Samotná zmena LTV podľa mňa citeľné zlepšenie dostupnosti bývania neprinesie, ak zostanú nezmenené ďalšie limity, najmä DTI a DSTI (DTI určuje, koľko môže mať človek celkovo dlhov vzhľadom na svoj príjem. DSTI sleduje, akú časť mesačného príjmu mu môžu zobrať splátky úverov, pozn. red.),“ hovorí Búlik.

Vyššie LTV podľa neho síce zníži potrebu vlastných úspor, no ešte nezaručí, že klient dostane dostatočne vysoký úver. Ak banka vyhodnotí, že žiadateľ má príliš nízky príjem alebo by jeho splátka bola príliš vysoká, hypotéku v potrebnej výške aj tak nedostane.

Banky zatiaľ čakajú na konkrétne znenie návrhu. Tatra banka upozorňuje, že vyššie alebo flexibilnejšie LTV môže pomôcť najmä tým klientom, ktorí nemajú dosť vlastných zdrojov na kúpu bývania. „Keďže akceptácia príjmu a výpočet ukazovateľa dlhovej služby sú nezávislé od parametrov hodnoty nehnuteľnosti, vyššie, respektíve flexibilnejšie LTV dokáže pomôcť klientom, ktorí nemajú dostatok vlastných zdrojov na financovanie bývania,“ priblížila hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová.

Banka však zároveň však naznačuje, že výsledné podmienky budú závisieť od toho, ako NBS zmenu nastaví. „Až na základe návrhu, ktorý bude zverejnený a z ktorého bude známe, aké skupiny klientov je potrebné v rámci diferenciácie podporiť viac, bude banka prihliadať aj na potenciálne riziká,“ dodala Miklošovičová. Podľa nej tak môže banka následne zvažovať aj ďalšie podmienky či cenu úveru, ktoré môžu byť prísnejšie alebo naopak uvoľnenejšie podľa potrieb a rizika klienta.

Bytová núdza

Aj keby sa pravidlá pri hypotékach centrálnej banke podarilo uvoľniť, samotný problém s bývaním to nevyrieši. Slovensku totiž podľa dát ministerstva dopravy chýba viac ako pol milióna bytov. Bez výrazného zrýchlenia výstavby sa dostupnosť bývania zásadne nezlepší.

Problém nie je len slovenský. Nedostatok bytov, drahé financovanie, vysoké ceny stavebných materiálov a pomalé povoľovanie projektov trápia viaceré európske krajiny. Developeri preto v časti Európy odkladajú nové projekty a z trhu miznú najmä dostupnejšie byty, po ktorých je najväčší dopyt. Na Slovensku sa k tomu pridáva aj slabá ponuka nájomného bývania, pre ktorú je kúpa vlastného bytu pre mnohých ľudí prakticky jedinou cestou, ako sa osamostatniť.

Na tento širší problém upozorňuje aj Búlik. „Netreba zabúdať, že na vysoké ceny bytov vplýva aj pomalá výstavba spôsobená dlhým povoľovaním a drahým financovaním, ak sa projekt naťahuje na dlhé roky. Takisto hrá rolu praktická neexistencia regulovaného nájomného bývania,“ hovorí analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Ak je ponuka bytov obmedzená a dopyt zostáva silný, ceny majú prirodzene tendenciu rásť. Časť ľudí s úsporami preto podľa Búlika kupuje byty ako investíciu. Niektoré z nich idú do prenájmu, iné zostávajú prázdne a majiteľom zarábajú najmä na raste hodnoty. Tento stav podľa neho podporuje aj nízke zdanenie nehnuteľností na Slovensku.

Aj preto podľa experta nemusí prípadné sprísnenie hypoték pre investičné byty priniesť veľký efekt. „Faktom je, že získanie bytu sa nefinancuje na Slovensku prevažne úvermi na bývanie, ale primárne z úspor a z dedičstva. Pri investičných bytoch vlastné financie absolútne dominujú, čiže aj sprísnenie podmienok hypoték pre investičné byty vyradí z trhu len malú časť kupujúcich,“ dodáva Búlik.