Hypotéky v plnej výške a desiatky tisíc bytov. PS pred budúcoročnými voľbami stavilo na bytovú núdzu, v čom chcú byť iní ako Kollár?

Opozičná strana pre Pravdu priblížila, že ich plán sa od toho Kollárovho líši v troch dimenziách – má ísť o „čas, pragmatizmus a politickú prioritu". „My máme cieľ, na ktorom sme pripravení od prvého dňa novej vlády pracovať. Práve preto prichádzame s plánom už rok a pol pred voľbami. Teraz vedieme rozhovory so všetkými relevantnými partnermi a pripravujeme detailnú podobu našich opatrení," zdôraznila Tereza Mikáčová z mediálneho oddelenia PS.

Poslanec parlamentu za PS Michal Sabo upozorňuje na to, že zatiaľ čo Kollár sľuboval, že postaví istý počet bytov, progresívci chcú vytvoriť podmienky na to, aby ubytovacie kapacity vôbec vznikli. „Je to skladačka viacerých opatrení, ktoré keď do seba zapadnú, vznikne priestor na to, aby ľudia mohli mať napríklad svoje prvé štartovacie dostupné bývanie," skonštatoval.

PS chce situáciu riešiť najmä zavedením takzvanej bytovej núdze v regiónoch, kde je bývanie najmenej dostupné. V takýchto lokalitách by sa podľa strany mala zrýchliť a zjednodušiť výstavba. Popri tom hovorí aj o väčšej podpore nájomného bývania, zapojení štátu, samospráv aj súkromného sektora a o opatreniach, ktoré majú dostať na trh viac bytov, či 100-percentných hypotékach pre mladých ľudí (teda nemuseli by mať nasporených 20 percent z ceny nehnuteľnosti ako je to teraz).

Odborníci sú zatiaľ opatrní. Zhodujú sa na tom, že samotné vyhlásenie bytovej núdze nedostatok bytov nevyrieši, ak ho nebudú sprevádzať reálne zmeny zákonov, rýchlejšie povoľovanie a dohoda so samosprávami. Oceňujú však, že PS ráta aj so súkromným sektorom, keďže štát sám bytovú výstavbu neutiahne. Kľúčové podľa nich bude, či sa podarí premeniť politický sľub na systém, ktorý bude pre developerov aj mestá predvídateľný, funkčný a ekonomicky zmysluplný.

PS vo svojich prepočtoch vychádza z odhadu, že na Slovensku chýba viac ako 300-tisíc bytov a aktuálne sa ich ročne postaví približne 15-tisíc. Ak by sa teda tempo výstavby podarilo zdvojnásobiť na 30-tisíc bytov ročne, podľa jednoduchého prepočtu by sa tento deficit podarilo dobehnúť približne za desať rokov. Dáta ministerstva dopravy sú však ešte pesimistickejšie a hovoria o tom, že Slovensku v skutočnosti chýba viac ako pol milióna bytov. Na základnej pointy to však nič nemení — politici aj odborníci sa zhodujú, že bez výrazného zrýchlenia výstavby sa problém dostupnosti bývania nevyrieši.

Pomôže nám bytová núdza?

Progresívne Slovensko hovorí, že v regiónoch s najhoršou dostupnosťou bývania chce vyhlásiť stav bytovej núdze. Ten by otvoril cestu k vytvoreniu akceleračných zón, teda území, kde by sa po dohode so samosprávami stavalo rýchlejšie a s menším počtom byrokratických prekážok. Strana tvrdí, že štát by v takom prípade tlačil na výsledok, poskytol úradom metodickú podporu a snažil sa skrátiť rozhodovanie tak, aby výstavbu nebrzdili zbytočné prieťahy.

Odborníci však upozorňujú, že bez zmien v zákonoch môže takýto plán naraziť na tvrdú realitu povoľovacích procesov. „Na analýzu opatrení strany PS k bytovej otázke bude najprv potrebná znalosť konkrétnejších krokov, ktoré by mali tento zámer pretaviť do praxe," vyjadril sa hlavný analytik investičnej skupiny Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Zároveň však oceňuje, že PS vníma štát skôr ako koordinátora a nie hlavného staviteľa. „Je totiž nereálne očakávať, že by chýbajúcu ponuku bytov dokázal nahradiť štát,“ upozornil odborník.

Pri samotnej bytovej núdzi je však zdržanlivejší. „Keďže nepoznáme konkrétne kroky, tak je v tomto momente priskoro hodnotiť, či takéto opatrenie bude dlhodobo efektívne,“ skonštatoval s tým, že vláda by musela nájsť „spoločnú reč so samosprávami“ a nastaviť „transparentné a férové podmienky pre všetkých záujemcov o výstavbu“.

Podobne kriticky sa na návrh pozerá aj šéf realitnej kancelárie REMAX Vista Ján Hamorský. Podľa neho dnes nestačí len pomenovať problém a určiť na mape okresy, kde sa má stavať rýchlejšie. Upozorňuje, že bez zásadnejších zmien stavebných pravidiel sa výstavba nepohne. „Pokiaľ viem, aktuálne legislatívne nastavenie pojem ‚akceleračná zóna‘ nepozná. Ak chceme reálne zrýchliť výstavbu, nestačí len ukázať prstom na mapu a vyhlásiť okres za kritický. Na to, aby sa v nejakej lokalite začalo stavať rýchlejšie, bolo by treba zmeniť kompetencie stavebných úradov a radikálne skrátiť lehoty pre dotknuté orgány a procesy EIA. Bez legislatívnej zmeny pôjde len o ďalšiu administratívnu vrstvu, ktorá procesy skôr skomplikuje, než zrýchli,“ uviedol Hamorský.

Na potrebu väčších legislatívnych zásahov upozorňuje aj Andrej Lehocký z Tatra Asset Management. Podľa neho síce myšlienka cielene pomáhať regiónom s najhoršou dostupnosťou bývania dáva zmysel, samotné vyhlásenie bytovej núdze však bez širšej reformy stačiť nebude. „Aktuálny právny rámec na Slovensku umožňuje určitú flexibilitu v procese územného plánovania a stavebného konania, avšak vznik akceleračných zón s výrazne zrýchleným povoľovaním bytovej výstavby by si vyžadoval zásadnejšie legislatívne úpravy,“ skonštatoval.

Zároveň dodal, že plán zaviesť bytovú núdzu ako špecifický režim pre okresy s akútnym nedostatkom dostupného bývania považuje za zaujímavý nástroj, ktorý môže pomôcť cielene riešiť problémy v najkritickejších oblastiach. Účinné to však podľa neho bude len vtedy, ak štát nastaví jasné pravidlá a prinesie aj konkrétne zjednodušenia a motivácie pre samosprávy a developerov. „Bez toho by samotné vyhlásenie núdze nemuselo priniesť očakávaný efekt,“ upozornil Lehocký.

Hypotéky ako riziko

Opozičná strana PS však hovorí aj o ďalších opatreniach – podľa nich má ísť mix, ktorý na konci dňa zlepší situáciu na strane ponuky aj dopytu. „Naším cieľom je rozhýbať výstavbu vo všetkých segmentoch: od vlastníckeho cez nájomné až po sociálne a cenovo dostupné bývanie. Aj preto hovoríme o cieli stavať 30-tisíc bytov ročne, čím by sme sa vyrovnali tempu výstavby v Poľsku," zdôraznila Mikáčová.

Odborníci však upozorňujú, že pri takto široko nastavenej schéme, s akou prišlo PS, nebude rozhodovať len počet sľubov, ale najmä to, či sa podarí reálne zvýšiť ponuku bytov. Zhodujú sa, že bez rýchlejšieho povoľovania, stabilných pravidiel a silnejšej motivácie pre samosprávy aj súkromný sektor zostanú aj ďalšie opatrenia len na papieri.

Výhrady majú najmä k návrhu 100-percentných hypoték pre mladých. Práve ten považuje Hamorský za najproblematickejší bod celého balíka. „Ak zvýšime dopyt takýmto opatrením a zároveň nezvýšime ponuku bytov v rovnakom čase, výsledkom bude iba ďalší rast cien. Národná banka Slovenska limity LTV (ide o pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti, pozn. red) nezaviedla predsa náhodou. Chráni trh pred bublinou a ľudí pred neschopnosťou splácať. Návrat k 100-percentnému financovaniu je v čase vysokých úrokových sadzieb podľa môjho názoru hazard,“ uviedol Hamorský.

Podľa neho bude úspech akéhokoľvek plánu na riešenie bývania stáť inde než na podpore dopytu. „Ak má byť akýkoľvek plán na riešenie bývania úspešný, kľúčom k úspechu by mohli byť tieto: reálna reforma stavebnej legislatívy, ktorá zabezpečí skrátenie procesov z rokov na mesiace, motivácia samospráv a komplexná infraštruktúra. Vieme, že bytový dom to nie sú len štyri steny, ale aj cesty, školy, škôlky a siete. Bez štátnych investícií do infraštruktúry zostane nová výstavba len na papieri,“ dodal.

Aj Bruchánik z Bencont Investments zdôrazňuje, že rozhodovať bude najmä to, či strana po voľbách dokázala vytvoriť prostredie, v ktorom sa oplatí stavať. „Rozhodujúce bude, aby vláda dokázala spolupracovať so samosprávami – tie majú totiž vlastnú predstavu, ako má vyzerať výstavba na ich území. Zároveň bude mimoriadne dôležité, aby konkrétne kroky vlády viedli k vytvoreniu konkurenčného prostredia pre súkromný sektor s vopred určenými pravidlami a rovnocennými podmienkami,“ upozornil analytik.

Podľa Bruchánika bude úspech plánu závisieť aj od toho, či sa podarí znížiť náklady developerov a zrýchliť tempo výstavby. Na potrebu stabilného financovania a koordinácie upozorňuje aj Lehocký. Podľa neho bude rozhodujúce, či sa podarí zjednodušiť celý proces výstavby od štátu cez samosprávy až po investorov. „Rozhodujúcim faktorom pre úspech alebo zlyhanie takéhoto ambiciózneho plánu bude predovšetkým schopnosť efektívne koordinovať a zjednodušiť celý proces výstavby na všetkých úrovniach. Kľúčové bude odstránenie zbytočných byrokratických prekážok a jasné, transparentné pravidlá, ktoré zabezpečia rýchle a predvídateľné povoľovanie projektov bez zbytočných prieťahov,“ skonštatoval.

Sľubujú celé nové štvrte

PS svoj plán neviaže len na jednotlivé byty, ale aj na celé nové lokality. Vo svojom materiáli o bytovej núdzi sľubuje, že chce okrem iného rozostavať 15 nových mestských štvrtí po celom Slovensku. Kde presne by takéto štvrte mali vyrásť, zatiaľ strana nepomenovala. Mikáčová však pre Pravdu uviedla, že v strane počítajú so všetkými krajskými mestami a ďalšími okresnými mestami, kde je bytová situácia najnáročnejšia. Zároveň sa chce zamerať aj na najvyťaženejšie okresy. Nepôjde len o Bratislavu či Košice, ale o širší okruh miest, kde je bývanie dlhodobo najmenej dostupné.

Progresívne Slovensko zároveň pripúšťa, že vznik nových štvrtí nebude možné nadiktovať zhora. Tvrdí, že rozhodujúca bude aj ochota samospráv zapojiť sa do projektu. „Počítame so všetkými krajskými mestami a ďalšími okresnými mestami, kde je bytová situácia najnáročnejšia. Zameriavame sa aj na najvyťaženejšie okresy. Vznik nových štvrtí však nebude len o rozhodnutí zhora. Kľúčová bude aj ochota samospráv. Aj preto pripravujeme atraktívny model spolupráce založený na prevode štátnych pozemkov a poskytovaní podielu z DPH za byty postavené v zrýchlenom režime," uzavrela Mikáčová.

Z plánu opozočnej strany vyplýva, že by sa nové štvrte mali sústreďovať najmä do spomínaných takzvaných akceleračných zón. Tými majú byť „nevyužívané priemyselné areály, chátrajúce územia a nové štvrte s dobrou dopravnou kapacitou“.