Slováci starnú extrémne rýchlo, no zdedené byty nás nespasia. Kde budú ceny rásť a kde bývanie stratí hodnotu?

Slovensko čaká podľa dostupných štatistík najrýchlejšie starnutie populácie v rámci EÚ. Na prvý pohľad sa zdá, že ak bude menej ľudí, bude aj menej problémov s bývaním. Slovensko starne – podiel seniorov výrazne rastie. Do dvadsiatich rokov to môže byť až tretina obyvateľstva, ktorá nahradí práceschopných ľudí. Neznamená to preto koniec bytovej krízy, ale jej novú, oveľa komplikovanejšiu podobu v najbližších dekádach. Naša populácia začne postupne klesať, no dopyt po bytoch nie.

„Do roku 2050 by malo ubudnúť zhruba 200-tisíc ľudí. Počty obyvateľov sa v posledných 20 rokoch príliš nezmenili, no ceny nehnuteľností v rovnakom období skôr rástli. Dôvodom je aj napriek stagnácii obyvateľstva zvyšujúci sa dopyt. Na dopyt totiž nevplýva iba veľkosť populácie, ale aj záujem o vyššiu kvalitu bývania,“ priblížil odborník na bývanie zo Slovenskej akadémie vied (SAV) Ján Výbošťok.

Počet obyvateľov v produktívnom veku – teda asi od 15 do 60 rokov – už v najbližších rokoch začne prudko klesať, čo zasiahne záujem o hypotéky. „Menej mladých domácností znamená aj slabší dopyt po štandardnom rodinnom bývaní – najmä po 3-izbových bytoch, ktoré dnes dominujú ponuke aj predaju. Tento segment tak postupne stratí svoju pozíciu istoty pre developerov aj investorov,“ zdôrazňuje dôsledky realitný expert Remaxu Ján Hámorský.

Snaha kúpiť byt sa však reálne nezníži, iba sa upriami na iný typ nehnuteľnosti. Dopyt sa podľa Hámorského presunie na menšie byty priamo v mestách, tam, kde budú aj dobré služby vrátane lekárov či škôl. Význam preto stratia väčšie rodinné nehnuteľnosti. Developeri to budú musieť zohľadniť v projektoch. Ak ich budú chcieť predať, budú musieť stavať nízkometrážne jednotky.

Chýba bývanie pre seniorov

Slováci žijú podľa dát únie v najpreplnenejších domácnostiach v rámci členských štátov. V jednej nehnuteľnosti žije natlačených viacero generácií a naopak rozľahlé byty často obýva jeden či dvaja seniori. „V prípade, že tieto jednoosobové domácnosti bývajú vo väčších nehnuteľnostiach, majú svoj podiel na znižovaní ponuky bývania,“ zdôraznil Výbošťok zo SAV.

Hámorský hovorí, že sa vo svojej praxi často stretáva s veľkými bytmi, ktoré obýva staršia generácia a nevie ich využiť naplno. „Tento nesúlad však zatiaľ neznamená, že by sa tieto nehnuteľnosti vo väčšej miere dostávali na trh,“ dodal s tým, že za to môže slabá dostupnosť nájomného bývania a málo asistovaného bývania pre seniorov.

Preto si starší ľudia svoje byty držia. Dôvodom je však aj naučená potreba vlastniť – bežný senior si nedokáže predstaviť, že by býval v podporovanom nájme po tom, ako predá byt. „Zmena môže prísť až okolo roku 2040, keď sa na trh začne vo väčšej miere dostávať dedičstvo po silnej generácii ‚Husákových detí‘. To môže nárazovo zvýšiť ponuku najmä starších, nezrekonštruovaných bytov na sídliskách,“ vysvetlil Hámorský.

Pod nimi maklér myslel ľudí narodených v 70. rokoch, keď sa na Slovensku pod vplyvom socialistického tlaku na získanie čo najväčšieho počtu pracujúcich rodilo veľa detí. Silná generácia, ktorej rodičia získali podporu štátu v podobe prideleného bývania, však bude mať o 15 rokov viac než 70 rokov.

„Takýto vývoj môže dočasne spomaliť rast cien alebo vytvoriť tlak na ich pokles. Zároveň sa ešte viac prehĺbi rozdiel medzi kvalitnými, zrekonštruovanými bytmi a tými staršími, ktoré budú bez úprav čoraz ťažšie predajné,“ vysvetlil následky toho, že na trh o pár rokov húfne prídu byty podedené po rodičoch.

Súčasne sa však má rozvinúť aj bývanie pre seniorov, keďže bezbariérové byty na Slovensku stále vo veľkej miere chýbajú. Hámorský tiež zdôraznil, že lákavé prestanú byť aj nehnuteľnosti, ktoré budú mať vysoké náklady na energie, teda nebudú efektívne. „Po roku 2040 môžu byť veľmi ťažko predajné,“ uviedol.

Zóny rastu a úpadku

Ľudia už teraz na Slovensku preferujú bývanie osamote, výrazne sa sťahujú do miest a chcú bývať kvalitnejšie než ich rodičia. Zatiaľ čo v niektorých regiónoch môžu preto o dvadsať rokov zostať domy opustené, vo veľkých mestách byty naďalej chýbať budú.

„Vymierajúci a vyľudňujúci sa vidiek postupne tlačí dopyt do miest, v ktorých je však už dnes značný nedostatok bytov. Ďalším problémom je aj veľmi pomalá bytová výstavba, a to najmä v mestách – teda v lokalitách s najvyšším dopytom po bývaní,“ potvrdil Výbošťok.

No dopyt po menších bytoch nie je spôsobený len starnutím obyvateľov, problémom je aj množstvo jednočlenných domácností. Podľa Metropolitného inštitútu Bratislavy (MIB) sa preto treba sústrediť na bývanie, ktoré sa dá prispôsobiť rôznym životným situáciám – napríklad keď si človek založí rodinu a potrebuje väčší byt alebo naopak, keď ovdovie, nielen na malé byty.

Pri ich výstavbe však narážame na hlavný problém. Postaviť na Slovensku bytovku trvá v priemere osem rokov a navyše slovenské mestá málo využívajú svoju plochu. Pre porovnanie – Viedeň má približne rovnakú rozlohu ako Bratislava, no zaľudnenosť štyrikrát vyššiu. Máme tak potenciál na zvýšenie množstva bytov tým, že vyplníme prázdne či nevyužívané pozemky. No ak to pôjde aktuálnym tempom, o desaťročie neskôr už potrebu bývania nedobehneme.

„V prípade, že mestá nie sú dostupné, je toto obyvateľstvo nútené hľadať bývanie na predmestí miest. Tento vysoký dopyt, na ktorý dnes v meste nedostatočne reaguje ponuka, však ďalej zvyšuje cenu bývania,“ vysvetlil odborník z akadémie vied.

Regióny Slovenska, ktoré starnutie, a teda úbytok populácie pocítia najviac, budú tie odľahlé – už dnes trpia odchodom ľudí za prácou či štúdiom a dopyt po bývaní tam klesá už dlho. „Ak tu aj existuje záujem o nehnuteľnosti, ide najmä o objekty druhého bývania, čiže chaty, apartmány a iné objekty slúžiace na rekreáciu,“ priblížil Výbošťok.

To podľa realitného makléra povedie k tomu, že vzniknú zóny rastu a zóny úpadku. „Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku nebude plošný – trh sa bude čoraz výraznejšie diferencovať. V praxi to znamená, že lokalita bude ešte dôležitejšia než dnes,“ potvrdil Hámorský s tým, že podľa aktuálnych cien práce v stavebníctve a rastúcich nárokov na zelené kvóty novostavby nezlacnejú. „Developeri jednoducho nemajú priestor stavať lacnejšie bez toho, aby išli pod nákladovú cenu,“ dodal.

Podľa MIB-u sa tým, že nastane generačná výmena, môžu v nasledujúcich rokoch uvoľniť byty v mestských častiach, ktoré majú najvyšší priemerný vek – ako napríklad v Bratislavskej Dúbravke. „To môže zmierniť tlak na novú výstavbu, najmä v periférnych lokalitách s nedostatočnou občianskou vybavenosťou a slabším dopravným napojením,“ uviedla Eva Hapčová, hovorkyňa inštitútu.

Trpieť budú najmä regióny

Byty v hlavnom meste a Košiciach si udržia svoju hodnotu. „Koncentrácia pracovných príležitostí, služieb a infraštruktúry bude tento trend ďalej podporovať,” objasnil Hámorský s tým, že mimo týchto ekonomických centier sa však situácia zmení.

„Tam, kde dochádza k dlhodobému odlivu mladých ľudí, hrozí zamrznutie trhu. To znamená, že nehnuteľnosti síce budú cenovo dostupné, ale nebude o ne reálny záujem – nebudú kupujúci,” zdôraznil realitný expert s tým, že pre ľudí, ktorí nehnuteľnosť vlastnia je to ešte horšie, než keby ju predali pod cenu. Logicky práve preto, že nebudú mať komu predávať, ak nastane odliv obyvateľstva.

„Rozdiely na trhu sa nebudú prehlbovať len v cenách, ale ešte výraznejšie v likvidite,” upozornil Hámorský na paradox, keď nemá kto kúpiť váš byt. To sa, samozrejme, západného Slovenska veľmi netýka.

„Najsilnejšiu pozíciu si udrží Bratislavský kraj, ktorý dlhodobo ťaží z koncentrácie pracovných príležitostí, infraštruktúry a služieb. Do roku 2050 môže ísť o jediný región na Slovensku, kde bude populácia reálne rásť najmä vďaka migrácii,” zhodnotil Hámorský s tým, že hlavné mesto bude príťažlivé pre život vždy.

Dobre na tom budú krajské mestá, ktoré ťažia z prítomnosti univerzít, nemocníc a fabrík, čím si zabezpečia študentov či zamestnancov hľadajúcich bývanie aj naďalej. Rovnako tak sa podľa Hámorského budú do nich sťahovať starší ľudia – za službami, ktoré vo vyššom veku už nezvládnu sami.

Situácia sa zhorší v periférnych regiónoch, oblastiach ako Gemer či častiach severného Slovenska. „V týchto lokalitách môže dlhodobý odliv mladých ľudí viesť k situácii, že domy nebudú mať kupcov. Hodnota nehnuteľnosti sa tak môže postupne znížiť len na cenu pozemku, v horšom prípade prakticky zanikne aj likvidita,” vysvetlil realitný expert s tým, že otázkou najbližšej dekády nebude, či máme na bývanie a koľko stojí, ale to, či nehnuteľnosť v prípade potreby aj reálne predáme.

„A práve v tomto budú regionálne rozdiely na Slovensku čoraz výraznejšie,” dodal. MIB tiež upozornil, že v mestách, kde starnutím populácie klesne dopyt po bývaní, sa naplno ukáže problém s nevyužívaným bytovým fondom v oblastiach, do ktorých sa ani teraz ľudia húfne nesťahujú.