Najdrahšie mestá pre život? Z lacných lokalít sú drahé, byty sa predávajú nad svoju reálnu hodnotu

Ceny bytov rastú nielen v centre, ale čoraz viac aj v okrajových častiach miest. Tento jav, keď sa developeri sústredia na prémiové projekty spôsobil, že začalo chýbať dostupné bývanie pre priemerne zarábajúcich ľudí. Suma za meter štvorcový novostavieb vlani stúpla nad 5-tisíc eur – a to ide o bežné bývanie. Investorom sa stavba nadpriemerných projektov oplatí a stavajú tam, kde vedia, že neprerobia. Vo výsledku sa preto byty v jedinom slovenskom mrakodrape dostali na úroveň 10 a viac tisíc eur za štvorec.

„Centrá miest sú často charakterizované najmä drahšími, luxusnejšími a tým pádom aj menej dostupnejšími bytmi. Vyplýva to z obmedzeného priestoru pre novú výstavbu a blízkosti k občianskej vybavenosti, voľnočasovým aktivitám a pracovným príležitostiam,” vysvetlil Rudolf Bruchánik, hlavný analytik spoločnosti Bencont.

Byty zdraželi aj na okraji, pretože štvrtinu celého vlaňajšieho predaja v hlavnom meste tvorili tie v najdrahšej kategórii. Okrem toho sa vlani sklaudovalo najmenej bytov za posledných 20 rokov a počet chýbajúcich nehnuteľností sa vyšplhal nad 400-tisíc celoslovensky.

O byty však nebojujú iba ľudia, ktorí potrebujú bývať, ale aj investori – asi tretina bytov z celkovej ponuky sa podľa Filipa Schlossera, finančného poradcu z Financopédie, kupuje ako investícia. Lacnejšie jednotky prakticky nepribúdajú a keďže málokto zarába viac ako 3-tisíc mesačne, dopyt sa presúva do menej drahých lokalít na okraji mesta alebo satelitov. Problém však je, že ani bytov v týchto projektoch nie je dosť a pre svoju vzácnosť už dávno nie sú v kategórii dostupných.

Príkladom masívnej výstavby na okraji mesta je napríklad štvrť Bory na pomedzí Devínskej Novej Vsi a Lamača. Hoci ide o silne rozvinutý projekt s doteraz asi 1 500 bytmi, nachádza sa už takmer na konci Bratislavy a dostať sa z nej do práce znamená vystáť ráno kolónu na diaľnici D2 alebo prejsť Dúbravkou. Dvojizbový byt so 45 metrami štvorcovými tam napriek tomu vyjde na 242-tisíc eur.

„Každý preferuje bývať v centre alebo v jeho blízkosti, no obmedzené finančné možnosti dopyt posúvajú k okrajovým lokalitám, čím prirodzene tlačia na rast ceny aj v týchto častiach,” dodal analytik. Ceny sa tak neznižujú – práve naopak rastú, keďže ľudia nemajú inú alternatívu, kúpia aj tie predražené. Preto vzniká paradox, kedy sa periférne projekty predávajú nad svoju hodnotu, aj keď vzhľadom na lokalitu by mali byť dostupnejšie.

Predražené byty Bratislavy, ale aj Košíc

Podľa experta však neprirodzené nadhodnotenie bytov nemusí nutne vytvoriť realitnú bublinu, môže ísť skôr o lokálny problém Bratislavy, no rozšíril sa už aj do Košíc. Mesto zažíva rozvoj ekonomiky, pribudli väčšie technologické firmy aj priemyselné areály, ktoré región posilnili a prilákali ľudí za prácou.

Podobne ako v Bratislave, aj tu sa stavia málo, projekty pribúdajú pomaly pretože povoľovanie trvá dlho a developeri sa sústreďujú skôr na drahšie byty – aby mali istotu zisku. Vďaka tomu sa z kedysi lacnej alternatívy k hlavnému mestu stalo jedno z najdrahších na Slovensku – jednoizbový byt v novostavbe vychádza na 170-tisíc eur, pričom nejde o bývanie blízko centra.

Aj podnájom v Košiciach vychádza už takmer toľko ako v Bratislave – v centre hlavného mesta stojí 2-izbový byt v priemere 890 eur, v rovnakej lokalite Košíc 800.

„Košický kraj netvorí ani jednu desatinu celkovej ponuky bývania na Slovensku a výstavba tam v posledných rokoch výrazne zaostávala. Na takomto trhu preto stačí malé zvýšenie dopytu a ceny na to okamžite reagujú. Pritom v Bratislave sa zarába približne o 30 percent viac, ako v Košiciach,” vysvetlil Schlosser.

To, koľko byty stoja aj Bruchánik pripisuje ponuke a dopytu v danej lokalite – pri hlavnom meste aj metropole východu je záujem vysoký, keďže je v nich viac pracovných miest. Lacnejšie tam preto nevyjdú ani byty vzdialené pol hodiny autom od centra, keďže sa mestá potýkajú s dlhodobým nedostatkom bytov bez výhľadu na zlepšenie situácie.

„Môže však dôjsť aj k neprirodzenému rastu alebo poklesu cien bytov napríklad v prípade silného dopytu v kombinácii s klesajúcimi sadzbami hypoték. Takýto rozvrat môže následne vyvolať pokles cien bytov, ako sme to videli pred troma rokmi,” vysvetlil analytik s tým, že zatiaľ tomu nič nenasvedčuje.

V Bratislave však stúpla ku koncu minulého roka aj cena starších bytov a to v rámci všetkých mestských častí. „Najviac však cena medziročne rástla v častiach ako Vajnory, Rača, Záhorská Bystrica ale aj Rusovce, teda okrajové časti mesta,” zdôraznil Bruchánik.

Zlepšenie v nedohľadne?

Mladé rodiny alebo ľudia kupujúci prvý byt sú tak v neľahkej situácii. „Ak nedochádza k adekvátnemu rastu miezd v kombinácii s priaznivým vývojom úrokových sadzieb, mladí absolventi a mladé rodiny tak narážajú na problém s nedostatkom vlastných zdrojov,” vysvetlil Bruchánik s tým, že potrebujú mať k dispozícii 20 percent hodnoty bytu, čo je pri 25 ročnom človeku nereálne. Následne majú problém vysokú splátku hypotéky splácať.

„V prípade páru zatiaľ nie je až tak problematické získať hypotéku na kúpu dvoj či trojizbového bytu (v závislosti od výšky príjmov). V prípade priemerne zarábajúceho jednotlivca už je to dnes podstatne náročnejšie. Musí často znížiť svoje nároky a pozerať sa na kúpu bytu v okrajových častiach, či kúpiť malý byt,” dodal analytik.

Nie každý developer však má na výstavbu luxusného projektu, fenomén lukratívneho bývania je zatiaľ špecifikom Bratislavy a zvyšku Slovenska sa až tak nedotýka. „Väčšina novej výstavby sa sústreďuje mimo centra, keďže je cenovo dostupnejšie a to z dôvodu dochádzania za prácou, aj občianskou vybavenosťou i širšou ponukou a konkurenciou bytov,” uzavrel odborník z Bencontu.

Dochádzanie do väčších miest je však dlhodobým problémom celého Slovenska. Satelitné obce, do ktorých sa obyvateľstvo sťahuje lebo si nemôže dovoliť bývať v Bratislave či inom okresnom meste, nápor nezvládajú. Nie sú dostatočne vybavené školami či škôlkami, službami, lekármi a ani pracovnými príležitosťami.

Princíp zdražovania síce funguje rovnako, teda že s vyšším dopytom rastú aj ceny v takom Pezinku či Trnave, no vybavenosť zaostáva. Tlak na dopravu a ranné či poobedné kolóny napríklad do Bratislavy sa tým zhoršujú.

Doterajší vývoj však ukazuje skôr na zdraženie starších bytov, než okrajových projektov a aj to miernejšie. „Očakávanie spomalenia tempa rastu je podložné najmä prudkým rastom cien starších bytov za posledné roky, čoho dôsledkom je zhoršenie dostupnosti v tomto segmente ako aj priblíženie sa starších bytov k cenám novostavieb,” vysvetlil Bruchánik s tým, že ceny novostavieb budú minimálne v Bratislave stagnovať, prípadne zdražejú iba s infláciou.