Chcete predať svoju časť pozemku či domu? Situáciu komplikuje povinná vec z Občianskeho zákonníka. Môže úplne zničiť predaj
Predkupné právo vyplýva z Občianskeho zákonníka. Zabezpečiť má zachovanie práv, napríklad v prípade spoluvlastníckych vzťahov. Zároveň ale dokáže predaj poriadne predĺžiť a skomplikovať. Situácia sa ale vždy dá riešiť.
Video
TV PRAVDA
Ak ste sa rozhodli vzdať svojho spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti a previesť ho na inú osobu, musíte to oznámiť ostatným spoluvlastníkom a ponúknuť im svoj podiel na predaj. Táto povinnosť vám vzniká na základe predkupného práva. Kedy musí spoluvlastník pri predaji rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov?
Nie vždy chcú spoluvlastníci spoločne hospodáriť so spoločným majetkom, alebo nie sú schopní dohodnúť sa, ako s ním nakladať, preto sa rozhodnú vec, ktorú spoločne vlastnia, predať. Každý zo spoluvlastníkov je oprávnený nakladať len so svojím spoluvlastníckym podielom, ktorý je, ako som už spomínala, potrebné chápať ako ideálny podiel na veci.
V prípade predaja veci v spoluvlastníctve tretej osobe je potrebné rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, čo znamená, že spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel, musí najskôr osloviť ostatných spoluvlastníkov, oznámiť im cenu a ostatné podmienky, za akých chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu. Až keď spoluvlastníci odmietnu ponuku na odkúpenie, môže spoluvlastnícky podiel previesť na tretiu osobu. Predkupné právo treba rešpektovať aj pri darovaní.
Ak sa spoluvlastníci nehnuteľnosti nedohodnú na jej užívaní, no ani na predaji, môže rozhodnúť súd. Ten prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, súd prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak vec ani jeden zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Vzhľadom na dlhodobosť súdnych konaní, a teda súvisiace znehodnocovanie spoločnej veci, čo platí najmä pri nehnuteľnostiach, o ktoré sa počas súdneho konania nikto nestará, sa vždy javí ako najlepšia cesta dohoda medzi spoluvlastníkmi. Aj v tomto prípade platí, že dobré dohody znamenajú dobré vzájomné vzťahy.
Ako sa postupuje
Spoluvlastník, ktorý chce predať svoj podiel na pozemku, musí osloviť všetkých ostatných spoluvlastníkov a ponúknuť im svoj podiel. Ako sa v takomto prípade postupuje? Ponuku na uplatnenie predkupného práva treba urobiť ohlásením všetkých podmienok týkajúcich sa prevodu vlastníctva. V prípade nehnuteľností sa vyžaduje písomná podoba.
Spoluvlastník je povinný zaslať písomnú ponuku na prevod podielu ostatným spoluvlastníkom. V prípade hnuteľných vecí ponuka byť písomná nemusí. Odporúča sa poslať ponuku v písomnej podobe aj v prípade hnuteľných vecí. Môže slúžiť ako dôkaz v súdnom konaní. Ak totiž spoluvlastník oznámi, že ponuku na uplatnenie predkupného práva nedostal, je na predávajúcom spoluvlastníkovi, aby dokázal, že takúto ponuku ostatným spoluvlastníkom poslal. Odporúča sa v takomto prípade kontaktovať ostatných spoluvlastníkov, napríklad formou doporučeného listu, kde spoluvlastník oznámi, že ponúka svoj podiel na predaj za cenu, ktorú ponúka iný prípadný záujemca.
Ak spoluvlastníci na túto ponuku nezareagujú a nevyplatia sumu do dvoch mesiacov, až vtedy môže svoj podiel spoluvlastník predať inej osobe. Predkupné právo sa v takomto prípade neuplatňuje len vtedy, ak by išlo o prevod blízkej osobe.
Kto a kedy porušuje zákonné predkupné právo?
Ak spoluvlastník nepočká na uplynutie dvojmesačnej lehoty a prevedie spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti na tretiu osobu, poruší tým predkupné právo oprávnenej osoby. Oprávnený sa môže domáhať na súde neplatnosti takejto zmluvy v trojročnej premlčacej lehote a v prípade, že preukáže svoj nárok, súd vyhlási prevod spoluvlastníckeho podielu za neplatný. Na tento právny úkon sa bude pozerať tak, ako keby nevznikol. Domáhať sa nápravy možno aj žalobou na súde, a to toho, aby nadobúdateľ previedol predmetný podiel na nehnuteľnosti na oprávneného za totožných podmienok, za akých podiel kúpil.
Vzor: Ako napísať výzvu na uplatnenie zmluvného predkupného práva
- Uvedie sa meno a adresa osloveného: Anna Pekná, Konvalinková 12, 876 54 Bratislava
- Uvedie sa názov: Ponuka na využitie predkupného práva
- Text výzvy: Dolu podpísaný Milan Čierny, bytom Mokrá cesta 831 52 Bratislava, som vlastníkom pozemku – parcela číslo XXX/X o výmere XXX m2, druh pozemku – trvalé trávnaté porasty, nachádzajúceho sa v katastrálnom území Bratislava Petržalka, okres Bratislava V, zapísané na liste vlastníctva č. XXXX vedeného katastrálnym úradom v Bratislave. Uvedený pozemok som nadobudol na základe zmluvy o prevode vlastníctva uzavretej s Vami ako predávajúcim dňa 1. 2. 2018.
V tejto zmluve bolo vo Váš prospech zriadené predkupné právo k tejto nehnuteľnosti. Rozhodol som sa predmetnú nehnuteľnosť predať a mám niekoľko záujemcov o kúpu. Predkladám písomnú ponuku na využitie predkupného práva, v ktorej uvádzam najvyššiu ponuku a lehotu splatnosti kúpnej ceny. V prípade, ak máte záujem o kúpu tejto nehnuteľnosti za sumu XXXXX eur (výška najvyššej ponuky), žiadam, aby sme do dvoch mesiacov od doručenia tejto ponuky uzavreli kúpnu zmluvu. Ak v tejto lehote moju ponuku nevyužijete, uzavriem kúpnu zmluvu s osobou, ktorá predložila najvyššiu ponuku.
Uvedie sa dátum, meno a podpis: v Bratislave 18. februára 2026 Milan Čierny
Ponuka na výkon predkupného práva k nehnuteľnosti v spoluvlastníctve
- Uvedie sa meno a adresa osloveného spoluvlastníka: Ján Biely, Dubová 10, 832 66 Bratislava
- Uvedie sa názov: Ponuka na výkon predkupného práva k nehnuteľnosti v spoluvlastníctve
- Text výzvy: Ja, dolu popísaná Jana Kováčová, týmto ponúkam nasledovné: na základe listu vlastníctva sme obidvaja výlučnými spoluvlastníkmi pozemku, parcela č. XXXX vo výmere XXXX m2 , zapísanej na liste vlastníctva č. XX vyhotovenom katastrálnym úradom Bratislava v katastrálnom území Bratislava Petržalka, okres Bratislava V. Uvedený pozemok sme získali na základe dedičského rozhodnutia č. XXX. Rozhodla som sa svoju časť predmetnej nehnuteľnosti predať a mám ponuky na jej kúpu.
Preto Vám v súlade s § 140 Občianskeho zákonníka predkladám písomnú ponuku na využitie predkupného práva, v ktorom uvádzam najvyššiu ponuku kúpnej ceny. Ak máte záujem o kúpu vyššie predmetnej nehnuteľnosti za sumu XX.XXX eur, rovnajúcu sa najvyššej ponuke, so splatnosťou kúpnej ceny pri podpise kúpnej zmluvy, žiadam, aby ste so mnou do dvoch mesiacov od doručenia tejto ponuky uzavreli kúpnu zmluvu. Ak v tejto lehote moju ponuku nevyužijete, uzavriem kúpnu zmluvu s kupujúcim, ktorý predloží najvyššiu ponuku.
Uvedie sa dátum, meno a podpis: v Bratislave 18. februára 2026, Jana Kováčová
nasleduje časť: Ako sa dá zrušiť spoluvlastníctvo
Súvisiace články
Rekonštrukcia zastávky MHD v centre Košíc prinesie obmedzenia cestujúcim aj vodičom. Ľudia šomrú, vraj potrvá pridlho.
Pozrite sa sem. Svyrydenková uviedla, že vláda si kladie za cieľ získať takmer desať miliárd hrivien z rozsiahlych privatizácií.