Expert z NBS odhalil nečakaný nástroj, ktorý môže ceny bytov konečne skrotiť. Na pohľad znie absurdne
Zatiaľ čo väčšina Slovákov vníma akékoľvek zvyšovanie daní ako ranu pod pás, experti z Národnej banky Slovenska (NBS) prichádzajú s tézou, ktorá znie na prvé počutie absurdne. Vyššie majetkové dane by totiž paradoxne mohli urobiť bývanie dostupnejším.
Video
Užitočná pravda: Prečo vám koberec môže zachrániť zdravie? A biela farba spôsobuje migrénu?
Väčšinu svojho života trávime v interiéroch, ktoré sme si zvykli vnímať len ako estetickú kulisu. Martina Uhrinová, predsedníčka Slovenskej asociácie interiérových dizajnérov, však v novom podcaste búra mýty o modernom bývaní.
Zdroj:
TV Pravda
Jiří Procházka, expert na finančnú stabilitu v NBS, upozorňuje na svojom blogu, že kľúč k lacnejším bytom pre mladé rodiny sa možno neskrýva v dotáciách, ale v odvážnejšej daňovej politike, ktorá by skrotila nafúknuté cenovky realít.
Daň ako „neviditeľná zľava“ z kúpnej ceny
Predstava, že štátu zaplatíme viac a vo výsledku ušetríme, pôsobí ako ekonomický hlavolam. Mechanizmus je však v princípe jednoduchý, ak sú ročné náklady na držbu nehnuteľnosti vysoké, kupujúci už nie sú ochotní zaplatiť astronomickú sumu pri samotnej kúpe. „Cena nehnuteľnosti v skutočnosti odráža aj súčet všetkých budúcich nákladov s ňou spojených, teda nielen údržbu a opravy, ale aj očakávanú daň,“ vysvetľuje vo svojej klasickej štúdii ekonóm Wallace E. Oates, ktorý už v roku 1969 popísal jav takzvanej daňovej kapitalizácie.
Tento princíp potvrdzujú aj moderné dáta. Federico Chiocchio vo svojom výskume z roku 2024 priamo uvádza, že vyššia daň z nehnuteľností štatisticky súvisí s lacnejším bývaním. Pre mladého človeka, ktorý nemá našetrené desiatky tisíc eur na akontáciu, je totiž kľúčová „bariéra vstupu“. Ako trefne poznamenáva analytik Jeffrey Guilfoyle, práve táto počiatočná prekážka je pre mnohé domácnosti tou najväčšou stenou, ktorú nevedia preskočiť. Vyššia daň tak funguje podobne ako hypotéka – časť nákladov prenáša z momentu kúpy do vzdialenejšej budúcnosti, čím znižuje tlak na okamžitú hotovosť.
Lekcia z Texasu a čínsky experiment
Ak hľadáme dôkazy v praxi, stačí sa pozrieť za oceán. Často citovaným príkladom je súboj medzi Kaliforniou a Texasom. Kým Kalifornia drží dane nízko, ceny domov tam vyleteli do nebies, čím sa bývanie stalo pre mladých prakticky nedosiahnuteľným luxusom. „V Texase naopak platia výrazne vyššie majetkové dane, no obstarávacie ceny domov sú tam aj z tohto dôvodu v priemere nižšie,“ konštatuje Joshua Coven v tohtoročnej štúdii pre CESifo. Výsledok? V Texase vlastní dom oveľa viac mladých domácností než v slnečnej Kalifornii.
Podobne zaujímavé dáta priniesla aj Ázia. Analytik Xinyue Lyu vo svojej analýze zavedenia daní v Šanghaji vypočítal, že zvýšenie sadzby o symbolických 0,2 percentuálneho bodu stlačilo ceny bývania o približne tri percentá. Naopak, skúsenosť zo Švédska, ktorú opísali Mikael Elinder a Lovisa Persson, ukázala opačný efekt – keď sa tam dane výrazne znížili, ceny nehnuteľností nekontrolovane vystrelili nahor, najmä v prémiovej kategórii.
Koniec „mŕtvych“ investičných bytov
Okrem samotnej ceny má daň moc roz hýbať stojaté vody realitného trhu. Mnohí majitelia dnes držia byty prázdne len ako bezpečnú skrýšu pre peniaze, čo umelo znižuje ponuku. Vyššie priebežné náklady by však takýchto vlastníkov mohli motivovať k tomu, aby byt radšej prenajali alebo predali. Benedetto Manganelli vo svojom výskume o talianskom trhu zdôrazňuje, že investičný dopyt reaguje na daňové zaťaženie oveľa citlivejšie než dopyt po vlastnom bývaní.
Aby však takýto krok nepocítili peňaženky nájomníkov, experti Ján Komárek a Daniel Prokop z PAQ Research navrhujú „chytrejšie danenie“. Podľa nich by bolo riešením umožniť odpočet majetkovej dane z dane z príjmov z prenájmu, čím by sa bremeno neprenášalo na ľudí v podnájmoch. Zároveň by to motivovalo starších ľudí v nadrozmerných domoch k sťahovaniu sa do menšieho, čím by sa uvoľnil priestor pre rozrastajúce sa rodiny. Arthur O’Sullivan v tejto súvislosti hovorí o vyššej mobilite a efektívnejšom využití bytového fondu, ktorý dnes často „spí“.
Menej z výplaty, viac z majetku
Pre Slovensko by táto zmena mohla byť cestou, ako odbrzdiť ekonomiku. V medzinárodných rebríčkoch totiž dlhodobo svietime ako krajina, ktorá extrémne zdaňuje prácu, no majetok necháva takmer bez povšimnutia. Matej Nevický z NBS vo svojom analytickom komentári pripomína, že prechod „od podlahy k hodnote“ – teda zdaňovanie podľa skutočnej trhovej ceny nehnuteľnosti namiesto jej štvorcových metrov – je krokom, ktorý ekonomická literatúra odporúča už roky.
Zmena daňového mixu by podľa odborníkov nielenže pomohla dostupnosti bývania, ale mohla by pôsobiť aj ako stabilizátor. Ako uvádza Tigran Poghosyan z Medzinárodného menového fondu, správne nastavené majetkové dane dokážu tlmiť nebezpečné cenové bubliny a obmedziť špekulatívne správanie, ktoré v posledných rokoch vyhnalo ceny bytov v našich mestách do nereálnych výšin. Otázkou tak ostáva, či nájdeme politickú odvahu na riešenie, ktoré síce bolí, ale v dlhodobom horizonte lieči.
Súvisiace články
Rekonštrukcia zastávky MHD v centre Košíc prinesie obmedzenia cestujúcim aj vodičom. Ľudia šomrú, vraj potrvá pridlho.
Pozrite sa sem. Svyrydenková uviedla, že vláda si kladie za cieľ získať takmer desať miliárd hrivien z rozsiahlych privatizácií.