Máte pochybnosti o zriadení vecného bremena?

Zabezpečiť usporiadanie majetku a užívanie nehnuteľnosti inými osobami je možné aj inými zmluvnými formami ako len na základe darovania a spísania zmluvy o zriadení vecného bremena v podobe dožitia v predmetnej nehnuteľnosti.

Zuzana Hlavačková , Pravda

30.10.2019 07:30

odoberať

Google News

debata

zdieľať

Facebook Whatsapp X.com

Foto: SHUTTERSTOCK

Zákon umožňuje zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti aj vtedy, ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom záložného veriteľa.

Zmluva o zriadení vecného bremena

Povinný z vecného bremena – darca je povinný strpieť obmedzenia vyplývajúce z práva užívania nehnuteľnosti inou osobou. V prípade, ak máte pochybnosti, že sa s obdarovanou osobou – oprávnenou z vecného bremena nebudete vedieť v budúcnosti dohodnúť na výkone práv a povinností vyplývajúcich zo zriadenia vecného bremena, odporúča sa veci ako úhrady za energie a ďalšie náklady, ako aj iné v budúcnosti možno sporné veci dohodnúť priamo v zmluve o zriadení vecného bremena v podobe doživotného užívania nehnuteľnosti darcom.

Občiansky zákonník stanovuje, že k zániku vecného bremena dochádza vtedy, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Prechodnou nemožnosťou výkonu práva vecné bremeno nezaniká.

K obmedzeniu vecného bremena za primeranú náhradu alebo k jeho zrušeniu môže dôjsť aj na základe rozhodnutia súdu v prípade, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie.

Legislatíva presne neurčuje, o aké zmeny pomerov ide. Prípustné sú objektívne okolnosti, ako aj okolnosti na strane oprávneného alebo povinného z vecného bremena a patrí sem napríklad neplatenie úhrad súvisiacich s užívaním bytu, porušovanie a neplnenie podmienok zmluvy, neumožnenie užívania nehnuteľnosti jej vlastníkovi alebo obmedzovanie možnosti užívania nehnuteľnosti jej vlastníkovi.

Prenájom nehnuteľnosti

Vyskúšať si spoločné užívanie nehnuteľnosti pred uzatvorením samotnej darovacej zmluvy a zmluvy o vecnom bremene je napríklad aj nájomná zmluva. Jej výhodou je, že v prípade neplnenia si povinností môže nájomca – majiteľ bytu – nájomnú zmluvu ukončiť. V prípade ak bude spoločné užívanie nehnuteľnosti fungovať je možné následne uzatvoriť darovaciu zmluvu a zmluvu o zriadení vecného bremena. Podmienky a rozsah užívania nehnuteľnosti vrátane úhrad za jej užívanie sa v takomto prípade písomne dohodnú v zmluve o nájme.

Rizikom zmluvy o nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa Občianskeho zákonníka je, že vlastníkovi bytu – nájomcovi môže vzniknúť povinnosť poskytnúť bytovú náhradu v zákonom stanovených prípadoch. Výhodnejšie je uzatvoriť zmluvu o krátkodobom nájme podľa zákona o krátkodobom prenájme bytu. Nájom sa uzatvára najviac na dva roky a možno ho dvakrát predĺžiť. Nájomca nemá nárok na bytovú náhradu.

Dedenie

V prípade, ak s osobou, ktorá nie je vašou príbuznou, žijete v spoločnej domácnosti, je možné, že po vás bude dediť v rámci takzvanej tretej dedičskej skupiny: „ak nededí manžel ani žiadny z rodičov, dedia v tretej skupine rovnakým dielom poručiteľovi súrodenci a tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti a ktorí sa z toho dôvodu starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázaní výživou na poručiteľa“.

Oplatí sa vedieť

Vecné bremeno na nehnuteľnosť s úverom

Zákon umožňuje zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti aj vtedy, ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom záložného veriteľa. Treba ale vedieť, že ak niekto zriadi vecné bremeno, môže banka v zmysle záložnej zmluvy okamžite zosplatniť zvyšok hypotekárneho úveru. Pokiaľ má v danej nehnuteľnosti nejaká osoba právo doživotného bývania, banka by v prípade nesplácania úveru nemala šancu danú nehnuteľnosť predať. Pre banku by išlo o vysoké riziko, keďže by z neho v konečnom dôsledku nemusela mať žiadny finančný osoh. Vecné bremeno sa dá zrušiť, vymazať z listu vlastníctva a následne sa dá nehnuteľnosť použiť ako predmet zabezpečenia pre úver. Jednou z možností, ako situáciu riešiť, je teda dohodnúť sa človekom, ktorý je oprávnený z vecného bremena a má právo v nehnuteľnosti doživotne bývať, aby sa svojho práva vzdal.

Ďalšou možnosťou je založiť inú nehnuteľnosť. Vecné bremeno doživotného užívania nie je možné zriadiť ani počas splatnosti úveru. Ak by niekto počítal s tým, že si najskôr požičia a až potom formálne zabezpečí napríklad rodičov, tak treba vedieť, že banky nedovoľujú zriadenie vecného bremena ani v tomto prípade. V prípade, ak má niekto v nehnuteľnosti právo dožitia, prichádza do úvahy účelový spotrebný úver, pri ktorom nie je potrebné zakladať nehnuteľnosť, čo je využiteľné pri nižších sumách, a teda rekonštrukciách bytov a domov. Počítať treba ale s vyššími úrokmi ako v prípade hypoték. Najvhodnejšie je informovať sa o prípadných možnostiach v banke a vyžiadať si na každý krok súhlas.

Hypotekárny úver na dom s vecným bremenom dožitia

Banka môže poskytnúť hypotekárny úver, pričom do zálohu by zobrala nehnuteľnosť, na ktorej viazne vecné bremeno doživotného užívania. V praxi ale tento postup nie je využívaný, banky zvyčajne vyžadujú, aby nehnuteľnosť, ktorá má byť zaťažená záložným právom v prospech banky, bola bez akýchkoľvek vecných bremien.

Dedičstvo a oprávnený z vecného bremena

Ak majiteľ predmetnej nehnuteľnosti zomrie, osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť. Nastať môže aj situácia, že matka prepíše nehnuteľnosť na dcéru, s tým, že si nechá doživotné právo užívania a dcéra zomrie a nehnuteľnosť zdedí jej dcéra. Babka však z nejakého dôvodu nechce, aby sa o ňu vnučka starala. V tomto prípade má síce babka právo v nehnuteľnosti ďalej bývať, ale novou majiteľkou je vnučka bez ohľadu na babkinu vôľu.

Témy: pochybnosti vecné bremeno