Miliónové byty namiesto brownfieldov: Premena Bratislavy sa blíži, projekty však nie sú pre každého

Odstraňovaním pôvodných brownfieldov sa mesto adekvátne rozrastá a vypĺňa bez toho, aby zaberalo nové územia. Práve tie menšie, akým je aj Bratislava, nemajú neobmedzenú plochu a potrebujú pracovať s tým, čo už majú. Okrem toho, bývalé priemyselné areály neraz ležia ľadom bez využitia. Keď sa chátrajúce stavby odstránia, alebo obnovia, stará priemyslená štruktúra sa nahradí tou, ktorá reálne tvorí mesto – bývaním, kanceláriami či obchodmi.

Najvýraznejší posun nastal na pozemku po zbúranom areáli Parku kultúry a oddychu (PKO), s ktorým mal developer Woal (za spoločnosťou stoja veľké mená JTRE a Cresco Real Estate) ambiciózne plány. Zasekol sa ale na protestoch obyvateľov, aj mesta na takmer desať rokov.

Oblasť niekdajšieho parku sa rozdelila na západnú, ktorú vlastní Cresco Real Estate a východnú, pod JTRE. O tom, že je projekt v súlade s územným plánom mesta, bolo rozhodnuté vlani v novembri. Cresco už požiadalo o povolenie stavať štyri budovy s deviatimi poschodiami s pracovným názvom Waterside.

Okrem 95 bytov, reštaurácií a obchodov pribudne aj krátkodobé ubytovanie, či 161 apartmánov. Doplní ich 661 parkovacích miest nielen pre obyvateľov. Jednotlivé krídla stavieb prepojí spojovací tunel s piatimi podlažiami. Podniky budú logicky umiestnené smerom k rieke, ako je to aj pri OC Eurovea.

Celkovo budú poschodia odstupňované, čím vzniknú terasy na 8. a 9. poschodí, kde bude výhľad hlavným ťahúňom najdrahších bytov. Fasáda na nich má byť zatrávnená. Výstavba tejto časti projektu, ktorú navrhli Bogle Architects, môže začať v priebehu budúceho roka. Záleží to však na tom, ako rýchlo investor získa stavebné povolenie.

JTRE zastrešuje druhú časť pozemku po PKO s návrhom od štúdia GFI. V jeho réžii má byť park s námestím, pravdepodobne s pomenovaním po Lafranconim. Postaví päť budov z ktorých budú dve bývaním so 153 jednotkami, zvyšok bude určený pre krátkodobé ubytovanie, apartmány a pribudne aj kancelárska časť. Okrem toho stavby svojou polohou vytvoria vnútroblok, tiež s parčíkom. Parkovanie ráta so 733 miestami. Developer však zatiaľ nepožiadal o stavebné povolenie, preto je otázne, či sa rýchlosťou výstavby vyrovná Crescu.

Cesta developerov k výstavbe nebola ľahká, k čomu prispieva aj fakt, že PKO malo pre Bratislavčanov silnú sentimentálnu hodnotu a bolo vnímané ako ikona nábrežia. Napriek tomu, že vyplnenie lukratívneho pozemku je pre mesto zásadné, roky po zbúraní stavby projektu River Park II občania vytýkali ako odstránení architektonického dedičstva, tak sprivatizovanie nábrežia, ktoré malo patriť všetkým a nie hŕstke obyvateľov nového komplexu. K tomu sa pridala aj kritika slabých cyklotrás, či strata kultúrneho priestoru bez náhrady.

Zasiahol aj magistrát. Vedenie mesta trvalo na tom, že namiesto červeného planetária spájajúce River Park I s II, má developer vybudovať park. To kritizovala organizácia Slovenské planetáriá, parčík s kaviarňou sa im nezdal ako hodnotná náhrada centra kultúry. Upustilo sa tým aj od mediatéky. Ešte pred dvoma rokmi malo mesto získať finančnú náhradu za to, že v projekte nebude táto kultúrna vložka – za ňu sa malo postaviť premostenie Staromestskej Plató, aj zámer Živé námestie. Napokon však Woal s magistrátom podpísal dodatok s podmienkou parku, ktorý bude mať vodné plochy a zrevitalizuje promenádu. Prístupný má byť pre všetkých.

Pribudne aj stometrový vežiak

Dôležitou obnovou bude aj plánovaný projekt Danubius, v blízkosti Trnavského mýta. Nielenže využije prázdne okolie bývalej Cvernovej továrne na stavbu vežiaka, ale aj prerobí pôvodnú halu na bývanie s industriálnym charakterom. Práve výšková budova Danubius Two so svojimi 118 metrami a 34 poschodiami značne prevýši všetko v okolí. Nápadná stavba s čiernou fasádou prinesie 177 bytov aj apartmány, k tomu 108 podzemných parkovacích boxov.

Najdostupnejším bytom v projekte je garsónka s rozlohou okolo 40 m² na 15. poschodí, predávaná za 264-tisíc eur. Naopak, najdrahší je päťizbový byt na 29. poschodí s takmer 130 m² za skoro 823-tisíc eur, pričom celkovo má projekt najmä dvojizbáky. Byty budú od siedmeho poschodia vyššie, pod nimi nájdu uplatnenie kancelárie aj reštaurácia v prízemí. Od 11. poschodia investor deklaruje výhľad na Bratislavský hrad.

Druhou súčasťou výstavby je etapa Danubius Lofts. Tá predstavuje práve premenu spomínanej Cvernovky. Pôvodnej štvorposchodovej architektúre pribudnú ďalšie dve podlažia, ale aj jedno podzemné. Samozrejmosťou je službami vybavené prízemie, zelené priestranstvá so stromami a záhradkami, ale aj átrium či fitness centrum v objekte.

Na bývanie však nedosiahne každý – okrem jednoizbového apartmánu s viac ako 60 m² zaplatíte takmer 370-tisíc eur. Dych však vyráža päť apartmánov nad nimi – všetky prevyšujú milión, najdrahší trojizbák s plochou nad 215 m² vyjde na viac ako 1 200 000 eur.

Síce ide o širšie centrum a pomerne ojedinelý projekt, suma viac ako 6-tisíc eur za meter dosahuje takmer na slovenský mrakodrap. Pritom v ňom prevažujú apartmány, ktorých bude 66. Doplní ich iba sedem bytov a 43 parkovacích miest. Budova Cvernovky je národná kultúrna pamiatka, teda na jej rekonštrukciu budú dohliadať pamiatkari. Za obnovou stoja Topinka Architekti, pričom investor zvolil minimalistický dizajn vežiaka pravdepodobne v snahe nechať vyniknúť túto historickú stavbu vedľa.

Pôvodne mali byť oba zámery hotové okolo roku 2029, no keďže developer Finep zatiaľ nepotvrdil termín začatia, sú tieto dátumy otázne. Ako však býva zvykom, po vydaní stavebného povolenia investor začal s predajom bytov v oboch stavbách.

Byty s výhľadom na továreň Palma

O niečo dostupnejším projektom, ktorý plnohodnotne tvorí mesto, je Palma od spoločnosti Corwin na začiatku mestskej časti Rača. Plocha zámeru, ktorý má stáť 200 miliónov, lemuje račiansku električkovú radiálu, čo z nej robí ideálne miesto pre výstavbu bytov. Zároveň tu mesto plánuje aj prestupný bod dopravy, TIOP Mladá garda.

Využije sa tak okolie továrne na oleje Palma, ktorá vznikla v 50. rokoch minulého storočia. Výroba priniesla slávne produkty ako Palmarin, Heliol, Cera či detské oleje Bupi. Samotnú výrobnú halu so svojou špecifickou architektúrou investor kompletne zachová.

Lokalita by tak mohla získať takmer 800 bytov s rôznymi dispozíciami, medzi nimi najviac dvojizbových (285) a tri päťizbové. Vzniknú štyri nové bloky s výškou od štyroch do deväť podlaží, pričom každý z nich bude mať podzemné parkovanie a klasicky služby na prízemí. Súčasťou budú aj verejné priestory – námestie pri bloku Union Mlyn, komunitné a oddychové zóny, či denné centrum pre seniorov v štvrtom bloku. Zároveň sa počíta aj s materskou školou.

Zo 17 pôvodných objektov zostanú zachované štyri historické budovy – Silo, Zámočnícka dielňa, Lisovňa a Union Mlyn. Tie dostanú nové funkcie. Lisovňa pojme netradične tržnicu, Union Mlyn bude kultúrnym priestorom, Zámočnícka dielňa na gastro prevádzku, a Silo má tiež slúžiť umeniu.

Továreň prestala s produkciou v roku 2014, od jesene roku 2019 komplex vlastní firma Corwin. Ten s projektom výstavby narazil na územný plán, no zatiaľ v oblasti formuje komunitu – organizuje tu rôzne akcie ešte pred začiatkom stavebných prác. Dlho očakávaný posun nastal schválením urbanistickej štúdie, čo otvára cestu k zmene územného plánu a reálnej výstavbe na mieste bývalých závodov.

O tom, že koncept je detailne premyslený, svedčí nielen snaha developera pri komunitných dňoch, ale aj to, že na tvorbe zámeru sa podieľal známy škandinávsky ateliér Gehl Architects s dôrazom na ľudskú mieru a socializáciu ľudí.

Napriek tomu, že ide o jeden z mála takto riešených bytových areálov, spoločnosť už šesť rokov naráža na oklieštenie územným plánom. Zóna Palmy je naďalej evidovaná ako výrobná. Mohlo by sa tu tak postaviť maximálne kancelárie, napriek tomuб že spĺňa nové zásady štúdie brownfieldov od Metropolitného inštitútu Bratislavy, bytovú politiku aj dôležitý plán na rozvoj mesta, Bratislava 2030. Problémom je tak extrémne zdĺhavé preklasifikovanie zóny radnicou. Ak sa však plány podarí naplniť, práce by sa mohli začať už budúci rok, pričom dokončenie bytov je reálne tri roky na to.

Kuchajda sa tiež vyplní

Developer Atrios získal právoplatné stavebné povolenie pre výstavbu prvej fázy PARQ Zátišie na bratislavskej Kuchajde. Na ploche bývalých skladov v blízkosti obľúbeného jazera tak vznikne hodnotnejšia výstavba. Prípravné práce a následná výstavba začala už toto leto, kolaudácia prvej etapy je naplánovaná na koniec roka 2027.

Projekt, pôvodne plánovaný ako kancelárska veža, bol prehodnotený a nakoniec ho developer zmenil na špecificky vyzerajúcu stavbu s bývaním a kanceláriami. Dominantou troch budov bude 17 poschodová bytovka s prevádzkami na prízemí. Druhý vežiak bude čisto kancelársky, so ôsmimi podlažiami a komplex uzavrie tretia stavba – hotel na piatich poschodiach. Obsahovať má celkovo viac ako 250 bytov, 291 parkovacích miest a obchodné prevádzky s plochou takmer 800 m².

S PARQ Zátišie to v síce v úvode vyzeralo, že mu budú chýbať financie na realizáciu, no developer sa vynašiel a spustil crowdfundingovú kampaň. Ľudia tak mohli do zámeru investovať, čím sa podarilo vyzbierať dostatok peňazí. Firma Atrios vyzbierala 2 milióny eur, čím sa množstvo ľudí stalo priamom spoluvlastníkom.

„PARQ Zátišie vnímame ako dôležitý mestotvorný projekt, ktorý prináša kvalitné bývanie aj pracovné príležitosti v atraktívnej lokalite. Sme radi, že aj bežní ľudia a malí investori dostali možnosť stať sa developerom a podieľať sa na projekte finančne,“ uviedol Matej Jelínek, managing partner spoločnosti Atrios o netradičnom spôsobe, akým zabezpečili výstavbu. Zazmluvnených už je 50 percent bytov.

Developer vidí výhodu projektu aj v tom, že ponúka kancelárie za nižšie sumy ako sú na trhu. Priestory tu živnostníci získajú už za necelých 93-tisíc eur, pričom metrážou majú rôzne veľkosti, aby si každý našiel to, čo mu vyhovuje – vrátane drobných podnikateľov.

Električka pri Kuchajde?

Projekt je však dôležitý aj dopravne. Jeho súčasťou je predĺženie Tomášikovej ulice na Račiansku , vrátane križovatky Vajnorská – Tomášikova. Bola to podmienka mesta, pričom s výstavbou Atrios začne už budúci rok.

Teraz Tomášikova končí pri križovatke s ulicou Bajkalská, cieľom je natiahnuť ju cez areál bývalého brownfieldu Zátišie až k Vajnorskej. Pôjde o štvorprúdovú cestu s chodníkmi a cyklotrasami. V ďalšej etape by mala pokračovať ďalej až na Rožňavskú ulicu, čím vznikne nová dopravná tepna. Tá by mala odľahčiť preťaženú Vajnorskú a Trnavskú, zlepšiť dostupnosť na Kuchajdu aj do OC VIVO.

Magistrát plánuje aj zavedenie električky do tejto oblasti, ktorá by tak prepojila Račiansku, Vajnorskú aj Ružinovskú električkovú líniu. Napojila by sa na existujúcu trať pri Kuchajde. Zatiaľ sa však o tomto projekte hovorí málo a realizácie nie je vôbec istá, má iba pozemky zahrnuté ako rezervu v územnom pláne – teda sa zatiaľ nesmú predať aj inak využiť.

„Nateraz sa pri tomto projekte nevieme viazať ku konkrétnym termínom. Projekt predĺženia Tomášikovej ulice je veľmi komplexný a náročný nielen na povoľovanie, ale aj na majetkoprávne vysporiadanie a financovanie,“ spomenul Peter Bubla, hovorca Bratislavy pre portál Yimba.