Skončila sa zlatá éra? Niektorí panikária, iní počítajú zisky. Slováci lovia lacné byty v Dubaji

Slováci bežne investujú do bytov v zahraničí, Dubaj nevnímajúc. Hoci sa nás vojna priamo netýka, pod jej tlakom už ľudia začali zvažovať, že odložia kúpu bytu alebo sa zbavia investičnej nehnuteľnosti kým stratí svoju hodnotu. Svetová panika sa dotkla aj Slovákov, ktorí sa zo situácie snažia vyťažiť.

V úvodných týždňoch konfliktu na Blízkom východe sa najviac riešili najmä stupajuce ceny ropy, avšak sa začali následky iránskej vojny premietať aj do realitného trhu. Svetové napätie ovplyvňuje ceny energií, infláciu aj správanie kupujúcich – práve to patrí medzi kľúčové faktory, ktoré hýbu sumy nehnuteľností.

Slováci s obľubou nakupujú byty s cieľom investovať. Následne ich dajú do prenájmu a ten im spláca úver. Tento model využívajú aj v zahraničí, pričom posledné roky vzrástol záujem o bývanie v Spojených arabských emirátoch (SAE).

Bežný život v Dubaji?

Tesne pred konfliktom uviedla pre Pravdu realitná maklérka pôsobiaca v Dubaji, Veronika Plichtová z Move Homes, že domáci bez problémov zvládnu investovať aj 400-tisíc do púštnych nehnuteľností. Motiváciou je zvyčajne fakt, že bývanie najmä v Bratislave má podobnú cenovku, no nižší štandard a majitelia na ňom zarobia menej. Následne však vypukla vojna a množstvo ľudí z Emirátov aj s investíciami utekalo.

„Realitný trh v Dubaji sa momentálne nachádza vo fáze vyčkávania – investori sledujú, ako sa situácia bude ďalej vyvíjať, transakcií je momentálne menej a rozhodnutia robia opatrnejšie. Od začiatku konfliktu uplynulo pár týždňov a samotná situácia ešte nie je uzavretá,” priblížil ako to aktuálne vyzerá Michal Fusek zo spoločnosti Trim Real Estate pôsobiacej v Dubaji.

Dianie v krajinách zasiahnutých konfliktom ľudí nalomilo. Aj medzi slovenskými klientmi narástli obavy z investovania do zahraničných nehnuteľností. „Registrujeme, že niektorí klienti sa prirodzene pýtajú na širší kontext a bezpečnosť regiónu, čo je vzhľadom na situáciu pochopiteľné,” vysvetlil Fusek. Dá sa tak očakávať, že obchodov bude v najbližšej dobe menej.

Samotnú situáciu vnímajú ľudia dvojakým metrom – jedna strana z domu sleduje dianie a vidí útoky, no na druhej strane sú Slováci, ktorí priamo v Dubaji či blízkych mestách žijú a dosah až tak dramaticky nehodnotia. Aktuálne sa preto realitná kancelária zamerala na podporu klientov a vysvetľovanie, pretože podľa Fuseka život v meste pokračuje bez väčších obmedzení.

To potvrdzujú aj informácie, ktoré ľudia zdieľajú na sociálnych sieťach. Zhodujú sa, že počuť zvuky stíhačiek a ojedinele výbuchy pri zneškodnení dronov, no nie je problém s potravinami a režim v Dubaji je v zásade normálny. Jeden z prispievateľov spomenul, že premávka na cestách je nižšia.

Teraz sa neoplatí predávať byt

„Najčastejšie otázky, ktoré od Slovákov dostávame, sa týkajú najmä bezpečnosti investície a toho, či môže mať geopolitická situácia vplyv na ceny nehnuteľností, turizmus alebo celkový vývoj trhu v Dubaji,” dodal šéf realitnej kancelárie pohľad ľudí na trh. Žiadosti o rýchly predaj nehnuteľnosti však zatiaľ nemali.

Zároveň sa ozývajú klienti, ktorých práve takéto dianie motivuje kúpiť nehnuteľnosť pod cenu, napríklad od niekoho, kto v panike predá. Vzniká tak priestor na vyjednávanie sumy, alebo podhodnotenie. „Sledujú trh ešte pozornejšie, pretože v období zvýšenej opatrnosti sa niekedy objavia aj zaujímavé investičné príležitosti,” potvrdil Fusek.

Tým, ktorí už svoju investíciu v podobe bytu v Dubaji majú, prirodzene napadlo, že nehnuteľnosť môže poškodiť útok alebo stratí svoju hodnotu, ak bude vojna trvať dlho. Podľa Fuseka však ide iba o dočasnú opatrnosť ľudí. Zároveň vníma pokles hodnoty bývania v Dubaji ako normálny, keďže sumy za meter štvorcový za posledné štyri roky iba rástli.

Aj Dominika, ktorá pred pár rokmi investovala do bývania mimo centrum Dubaja, zvažovala predaj. Aktuálne žije na Slovensku a byt prenajíma. „Nakoniec som sa rozhodla byt si nechať, nájomca zatiaľ nehlási žiadne problémy. Podľa mňa veľa ľudí čaká, že sa majitelia začnú zbavovať nehnuteľností. Nechcem predávať narýchlo, lebo vtedy sa zjednávajú sumy a vo výhode budú tí, ktorí chcú kúpiť,” vysvetlila pre Pravdu.

Zároveň sa internetom šíria videá od influencerov, ktorí potvrdzujú pripravenosť Emirátov a bezchybnú obranu obyvateľstva rýchlymi zásahmi. To prispieva k obrazu, že Dubaj je bezpečný nielen pre život, ale aj investovanie do bývania. Z viacerých podobných kríz vyšlo mesto posilnené.

„Z dlhodobého pohľadu Dubaj historicky ukazuje veľmi silnú odolnosť. Veľmi dôležitým faktorom je aj silné a stabilné vedenie krajiny. Aj preto sa často stáva, že v obdobiach globálnej neistoty práve sem smeruje kapitál investorov, ktorí hľadajú stabilné a dobre riadené prostredie. V SAE je viditeľné, že lídri štátu dokážu reagovať nielen v období rastu, ale aj v náročnejších situáciách. Prístup vlády systematicky buduje bezpečné podnikateľské prostredie, infraštruktúru a ochranu investorov,” potvrdil Fusek.

Neistota spojená s konfliktom sa však netýka iba kupujúcich či majiteľov nehnuteľností. Veľké stavebné projekty vyžadujú vysoké náklady a investori si preto dávajú väčší pozor, či práve teraz začnú stavať. Boja sa rizika, preto môžu výstavbu bytov odložiť, či stavať pomalšie.

Na trhu môže pribudnúť menej nových bytov a ceny tých existujúcich sa v lepšom prípade nezmenia, v horšom stúpnu. Konflikty okrem toho narúšajú aj dodávateľské reťazce, dovoz materiálov sa môže spomaliť či uviaznuť po ceste v dôsledku útokov. Developeri tak v týchto oblastiach čelia vyšším nákladom, čo sa môže premietnuť do cien novostavieb.

Preto treba podľa makléra zvýšiť opatrnosť, ak teraz plánujete kúpu bytu v Dubaji. Problémom môžu byť najmä komplexy, ktoré ešte nestoja. Pred kúpou nepostaveného bývania však varujú dubajskí makléri všeobecne, nielen počas konfliktu.

„V prípade off-plan projektov (tých, ktoré sú zatiaľ len na papieri, pozn.red.) môže byť pre niektorých investorov rozumné počkať, kým sa aktuálna situácia v regióne viac ustáli. Pri investovaní do nehnuteľností je vždy dôležité rozhodovať sa na základe dát a reálnych faktory trhu, pozerať sa na investíciu v horizonte niekoľkých rokov,” uzavrel.

Útok zamáva s hypotékami

Hoci sa domáci aj svetoví odborníci zhodujú, že ekonomika Emirátov je natoľko silná, aby zostali nehnuteľnosti chránené, konflikt ovplyvní európske úroky hypoték. Pred tým varoval guvernér Národnej banky Slovenska, Peter Kažimír. Podľa jeho slov môže pre vojnu v Iráne zdražieť život v Európe.

Vojna zvyšuje ceny ropy a plynu. Keď sú energie drahšie, firmám rastú náklady a tie ich premietnu do cien. To znamená vyššiu infláciu, ktorá ide ruka v ruke so zdražovaním. Európska centrálna banka (ECB) v snahe udržať infláciu čo najnižšie, preventívne zdvihne ceny hypoték.

To by sa priamo dotklo aj Slovenska. Vyššie úroky síce schladia trh, ale v prostredí, kde je málo bytov – čo sa týka najmä Bratislavy, ale aj krajiny celkovo, to povedie k prehĺbeniu problému s dostupnosťou bývania. Ak si ľudia nebudú môcť dovoliť vlastné bývanie, presunú sa do podnájmov, čím sa opäť zvýši nájomné. Guvernér tvrdí, že ECB k tomuto kroku môže pristúpiť oveľa skôr, než by sa čakalo.

„Najrýchlejší a dnes už aj veľmi hmatateľný dôsledok je tlak na rast úrokových sadzieb, keďže vyššie ceny ropy a energií zvyšujú inflačné riziká a centrálne banky potom musia byť prísnejšie. To sa okamžite premieta do hypoték, zhoršuje dostupnosť financovania a brzdí dopyt, najmä u ľudí, ktorí kupujú prvú nehnuteľnosť alebo sú na hrane rozpočtu,” potvrdil Richard Churý, šéf realitnej siete UPgreat.

Zvýšením úrokov sa totiž spomalí ekonomika – tým, že si ľudia vezmú menej úverov, budú aj menej míňať na zariadenie bytu. Problémom totiž nie je samotná vojna, ale správanie firiem, teda psychologická rovina.

Ľudia si pamätajú extrémne zdražovanie pred troma rokmi a snažia sa reagovať rýchlejšie, aby boli pripravení. V praxi to vyzerá tak, že podnikatelia zdvihnú ceny ešte skôr ako palivo či potraviny reálne zdražejú a ľudia v predstihu požiadajú o zvýšenie platu. To môže nástup inflácie urýchliť. Aj keď sa situácia zatiaľ nezdá kritická, riziko zdražovania rastie.