Bratislava získa úplne novú štvrť. Projekt za 200 miliónov vyplní prázdnu dieru medzi Dúbravkou a Karlovkou

Projekt Medze má vzniknúť na doteraz nezastavanom mieste, kde dúbravská ulica M. Schneidera – Trnavského prechádza do Karloveskej. Obyvateľom je známe pod názvom Krčace, pričom ide o časť mesta pohlteného prevažne stromami a pôvodnými močariskami. Zóna nemala dlhodobo jasnú funkciu, zmena prišla po jej preklasifikovaní v územnom pláne na pozemky určené pre výstavbu a občiansku vybavenosť.

Zásadnou výhodou je priama obslužnosť časti električkou a už vybudovanou cestou s dobrými kapacitami. Vyplniť tak má čakajúce územie bývaním, ktoré Bratislava v bytovej kríze potrebuje. Vzniknúť by tu mali cenovo dostupné byty.

„Najväčším prínosom nie sú samotné budovy, ale to, že územie získa jasný poriadok, prepojenia pre peších, kvalitné verejné priestory a celkovo lepšie prostredie pre život. Z pohľadu mesta ide o rozvoj územia, ktoré prirodzene prepája dve mestské časti a využíva existujúcu infraštruktúru. Obyvatelia budú mať rýchle spojenie do centra mesta aj do ostatných častí Bratislavy bez nutnosti každodenného používania auta,” vysvetlil prečo si spoločnosť vybrala tieto plochy na nový projekt Peter Čižmár, Development Manager Penta Real Estate.

Zámer je rozdelený na severnú a južnú zónu, no každá má ešte svoje etapy. Ako prvá prešla schválením severná časť Medzí (za ktorej podobou stojí ateliér Pantograph) až následne južná časť, pracovne označená ako Medze – Krčace. Jej návrh vypracovalo štúdio Compass architekti. Výstavba, ktorá bude na rade ako prvá, počíta s troma etapami.

Jedna z nich prinesie päť stavieb v nižšej, blokovej mierke – aj vzhľadom na to, že sa nachádza uprostred rozľahlej a takmer nedotknutej prírody. Pre prírodné limity trvalo posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) štyri roky a proces bol ukončený podmienkami, ktoré investorovi určil rezort životného prostredia.

Išlo o konkrétne opatrenia. „Používanie pôvodných druhov drevín, vylúčenie inváznych rastlín, ochrana a presádzanie chránených druhov, ako aj časové obmedzenia výrubov a monitoring počas výstavby. Veľký dôraz sa kladie aj na zeleň v projekte – zelené strechy, stromoradia, kvitnúce lúky a verejné zelené plochy, ktoré majú zlepšiť mikroklímu a kvalitu prostredia,” vymenoval Čižmár.

Takto veľký projekt musel počkať na zmenu v územnom pláne, aby mohol mať viac bytov, než terajšia regulácia umožňuje. Tá prišla vlani. Platný územný plán totiž vyžaduje viac služieb, obchodov či vybavenosti, než reálne územia potrebujú – najmä tie v blízkosti väčších štvrtí. Magistrát o limite vie, preto cez vlastníkov pozemkov overuje, či plocha neznesie viac bývania. Tak to bolo aj v prípade Medzí.

„Po plánovanej zmene územného plánu sa uvažuje o približne 900 bytoch. Je však dôležité zdôrazniť, že nevzniknú naraz, projekt je rozdelený do viacerých etáp, ktoré sa budú realizovať postupne. Etapa s pracovným názvom Medze – Krčace je samostatná, menšia etapa s približne 228 bytmi,” priblížil Čižmár s tým, že piata budova má priniesť navyše 197 jednotiek pre dočasné bývanie. Je preto možné, že vo finálne nepôjde o hotel, ale o apartmány.

Obavy o karpatské lesy

Okrem debát s mestom sa projekt nezaobišiel bez pripomienok verejnosti – práve pre polohu pri karpatských lesoch. Za problematické bolo považované ohrozenie migračných koridorov pre zver, či chránených území Malých Karpát.

Medze tak prešli korekciami, ktoré investor zapracoval aby zámer vyhovel nielen regulácii, ale aj prírodnému prostrediu. Zmeny sa nedotkli základného konceptu, no podľa Čižmára vyplynuli z dialógu, ktorý viedli s mestom a zvýšila sa nimi kvalita projektu. Investor musel napríklad zväčšiť plochy zelene medzi bytovkami.

„Došlo k úpravám výšok a polôh jednotlivých objektov s cieľom zlepšiť svetelné podmienky bytov a využitie výhľadov. Zároveň sa zvýšil podiel zelených verejných priestorov na úkor spevnených plôch, vznikli väčšie ihriská, oddychové a športové zóny. Súčasťou finálnej podoby je aj dôraz na zadržiavanie dažďovej vody a jej využitie na závlahu,” priblížil detaily riaditeľ.

Výškovo preto budúce bytovky dosiahnu iba päť až osem podlaží. Súčasťou má byť aj hotel, na juhovýchodnom cípe pozemku. V podzemí budú ďalšie tri podlažia, dve z toho určené pre parkovanie. Dva bytové domy v tvare L budú osempodlažné, architektúra vychádza z jednoduchých tvarov kvádra zoskupených do seba. Detailom, ktorý pomáha odľahčiť masívnu hmotu stavieb, sú zaoblené hrany bytoviek. Pod zemou bude štandardne parkovanie a technické zázemie.

V rámci dispozície vzniknú jedno až päťizbové byty, teda by mali byť dostupné pre širokú cieľovú skupinu. Viaceré byty na prízemí orientované najmä na západ budú mať predzáhradky. Zvyšné dva obytné domy budú už okrem bývania pokrývať aj občiansku vybavenosť novej štvrte. Prízemie s priestorom pre služby, obchody či kaviarne a reštaurácie bude netradične vyvýšené, keďže celý terén je hlboko v prírodnom teréne, musí byť osadené do svahu.

Rovnako ako zvyšok výstavby, aj tieto bytovky budú v podobnej výške – jedna s ôsmimi, druhá so šiestimi poschodiami. Vo vyššom z nich budú pokrývať obchody a predzáhradky až dve podlažia, súčasťou budú aj garáže. Pasáž so službami má byť orientovaná do tichého vnútrobloku, pričom posledný blok bude mať nad zemou iba tri poschodia. Z toho iba časť bude obytná. Celkovo budú všetky bytové domy prepojené.

„Z pohľadu parkovania projekt ráta s viac ako 1 200 parkovacími miestami, pričom viac než 90 percent z nich je umiestnených v podzemí. To znamená, že povrch územia nebude zaplnený autami, ale bude môcť slúžiť ako verejný priestor a zeleň,” dodal Čižmár.

Južná časť je iba začiatok

Spomínaná južná časť bude stáť asi 50 miliónov eur. „Presné náklady budú známe bližšie pred realizáciou jednotlivých etáp, už dnes je však zrejmé, že celková investícia presiahne 200 miliónov eur, z čoho približne 10 miliónov eur bude smerovať do okolitej infraštruktúry,” uviedol riaditeľ developmentu. Pod infraštruktúrou sa v tomto prípade myslia cyklochodníky a verejné parky, či ďalšie zázemie.

Južnú a severnú časť Medzí, ktorá je vyššie smerom k Dúbravke, však oddeľuje k pás so stĺpmi vysokého napätia na pozemkoch, ktoré investor nevlastní. Tie zostávajú výzvou aj predmetom ďalšieho odborného riešenia či diskusií, no začatiu stavebných prác nebráni.

„Vzhľadom na povoľovacie procesy sa v súčasnosti počíta so začiatkom výstavby prvej etapy v roku 2027, pričom prípravné práce sa môžu začať už v tomto roku. Prví obyvatelia by sa mali sťahovať v priebehu roka 2030. Ďalšie etapy plánujeme spúšťať následne v krátkom časovom horizonte, pričom konkrétne termíny budú závisieť od vývoja trhu a obchodných rozhodnutí,” priblížil harmonogram Čižmár.

Severná polovica je značne väčším projektom ako južná. Delí sa ešte na dve časti – každá má šesť etáp. V prvej vzniknú tri bytovky s 12 podlažiami a skôr bytmi s menšou rozlohou, avšak na najvyšších podlažiach bude priestor pre štvorizbové bývanie. Druhá etapa má ďalšie tri stavby, pri nich však developer počíta skôr hotelom, wellnessom a reštauráciou.

Tretia etapa je najväčšia v rámci severnej zóny – predpokladá dva bloky, ktoré však budú na jednom spoločnom základe. V nich budú prevažne luxusnejšie jednotky, štvor a päť izbové byty. Opäť aj tu bude vlastné zázemie služieb a parkovisko. Po dokončení v nej bude takmer tisíc bytov, spolu s juhom tak v samotných Medziach vznikne 23 stavieb.

Diera medzi Dúbravkou a Karlovkou výsledkom nelogického socialistického plánovania. Jeho vplyvom boli sídliská rozmiestnené na voľno tak, že mesto nebolo kompaktné a vznikal medzi nimi zbytočný priestor. Viaceré nové snahy o plánovanie mesta, v ktorom je všetko potrebné pre život v dosahu 15 minút, však cieľa na to aby bolo dostupné bývanie v rámci hraníc Bratislavy.

Medze ako projekt v území ktorým prechádza verejná doprava, má v dosahu služby aj školské zariadenia, predstavuje preto príklad zahustenia nevyužitých plôch priamo v meste. Zároveň výstavba zcelí dve mestské časti, ktoré sú pomerne ďaleko od seba. Viacero urbanistov sa zhoduje, že hustejšie mestá majú nižší environmentálny dopad na jedného obyvateľa, keďže skracujú každodenné dochádzkové vzdialenosti za prácou, vzdelaním či nákupmi.

Zvládne doprava tisícku obyvateľov?

Hoci plánovaná výstavba Medzí má výhodu už vybudovaného dopravného napojenia, do desiatich rokov prinesie hranici medzi Dúbravkou a Karlovou Vsou tisícky obyvateľov. Podľa doterajšieho dopravného plánovania to nebude mať negatívny vplyv na dopravu.

Navyše, územný plán počíta s urbanizáciou priestoru okolo Krčacov viac než 20 rokov, preto sa tak budovala aj cestná sieť. Karloveská ulica je dvojprúdovka v oboch smeroch, podľa analýz k projektu by výstavba nemala priniesť neprimeranú dopravnú záťaž. Práve naopak, má predpoklad na vyššiu záťaž než teraz. Čižmár predpokladá, že tomu, aby sa hlavná spojnica mestských častí nezaťažila, pomôže aj električka.

„Projekt Medze je navrhnutý ako mestská štvrť, ktorá stojí na dobrej dostupnosti verejnej dopravy, najmä električky. Projekt počíta s pešími prepojeniami v rámci územia aj smerom k okoliu, aby sa obyvatelia mohli pohybovať bezpečne a pohodlne pešo. Keďže ide o etapizovaný projekt v lokalite s kvalitnou MHD, nepovažujeme Medze za neprimeranú záťaž pre existujúce cesty,” priblížil riaditeľ s tým, že dosah výstavby na dopravu sa posudzuje pri každej etape zvlášť.