Byt, čo stál 150-tisíc, je minulosťou. Expert Marián Búlik vysvetľuje, koľko nás vyjde bývanie na konci roka 2026

Koľko dnes v priemere stojí byt, ktorý stál pred rokom 150 000 €, a koľko taký byt bude stáť na konci roka?

Podľa Národnej banky Slovenska ceny bývania v minulom roku vzrástli o 12 %. Byt, ktorý pred rokom stál 150 000 €, na konci minulého roka stál 168 000 €. Čo sa týka odhadov na rok 2026, predpokladáme, že sa zdražovanie bytov spomalí. Dôvodov je viacero – či už je to slabší trh s hypotékami alebo konsolidácia, keď sa ľudia snažia šetriť a odkladajú niektoré veľké investície. Odhad rastu cien bývania je okolo 5 až 7 %. Ak by bol teda v tomto roku rast napríklad len 5 %, tak byt z konca minulého roka vzrastie na cene zo 168 000 € na približne 176 000 €.

Druhým dôležitým faktorom sú úrokové sadzby na hypotékach. Aké sú dnes?

Opäť štatistiky. Podľa NBS za február tohto roka bol pri nových hypotékach priemerný úrok 3,44 %. Za takúto priemernú sadzbu sa dnes požičiavajú úplne nové hypotéky. V praxi však vidíme, že mnoho ľudí sa na takéto nízke číslo nedostane a dostávajú úrok okolo 3,5 % alebo trošku viac. Kvôli konflikte s Iránom hrozí výrazne vyššie riziko inflácie, a teda aj riziko, že úrokové sadzby budú naďalej rásť. To, čo si povieme dnes, o týždeň či dva už nemusí platiť. Z trhu už zmizli najnižšie, trojpercentné úrokové sadzby a začínajú sa na 3,07 %.

Ostaňme pri sume 150 000 €. Máme úrokovú sadzbu napríklad 3,4 %. Akú by mal klient, ktorý kupuje byt, výšku splátky pri 20-ročnej hypotéke a aká by bola pri 30-ročnej?

Ak by bral hypotéku na 20 rokov, splátka by bola okolo 860 až 870 €. Ak by bola 30-ročná, splátka by klesla približne na 670 €. Rozdiel je takmer 200 € mesačne, čo je celkom zaujímavé, pretože ľuďom pri hypotékach ide naozaj o každé euro. Dlhšia, 30-ročná splatnosť pomáha mať nižšie splátky a tým pádom sa ľudia v bankách dostanú aj k vyšším hypotékam. Odporúčame zvoliť si splatnosť vždy čo najdlhšiu. Splátka má byť čo najnižšia, aby mal človek čo najvyššiu pravdepodobnosť, že ju dokáže zaplatiť aj v ťažších časoch. Ideálne je, keď splátka nepresahuje tretinu čistého príjmu domácnosti. Určite odporúčame siahnuť po najdlhšej možnej splatnosti aj kvôli tomu, že dnešné úrokové sadzby sú stále nižšie ako inflácia, a teda sa oplatí takéto lacné peniaze si čo najdlhšie podržať.

Ak ostaneme pri 150 000 € byte a úrokovej sadzbe 3,4 %, aký čistý príjem na takúto hypotéku musí mať jednotlivec, aký pár a ako by to vyzeralo pri rodine s dvoma deťmi?

Treba pripomenúť, že sa to vypočítava podľa zákonných limitov. Ľudia zvyčajne netušia, podľa čoho im banka určí maximálnu hypotéku. Rozhoduje dostatočný príjem – splátky všetkých úverov musia tvoriť maximálne 60 % príjmu domácnosti po odpočítaní životného minima. Druhým limitom je strop pre zadĺženie, čo je osemnásobok ročného platu. Ľuďom nad 40 rokov sa tento strop ešte znižuje. Zjednoduším to: ak si chcete kúpiť byt za 150 000 €, väčšinou musíte mať 20 % z vlastných úspor, takže si beriete hypotéku 120 000 €. Na splnenie limitov je potrebný čistý mesačný príjem 1 400 € u jednotlivca, 1 600 € u páru bez detí a 1 750 € pri rodine s dvoma deťmi.

Máme si zvykať, že 3,4 % sadzba je novou normou a legendárne úroky dokonca pod 1 % ostanú len nostalgickou spomienkou?

Úrokové sadzby pod 1 % boli anomáliou a výnimočnou situáciou. Nevieme povedať, že sa to nikdy nevráti, ale v najbližších rokoch určite nie. Nízke sadzby boli vtedy najmä kvôli extrémne uvoľnenej menovej politike Európskej centrálnej banky. Na trhu bolo množstvo lacných peňazí a nízke rizikové prirážky. Dnešné úroky okolo 3 % sú zrejme novým štandardom. Musíme si na to zvyknúť a aj banky ich považujú za férové.

Mnoho klientov však práve teraz prechádza z 1 % na 3,4 %. Aký odolný je slovenský klient voči tejto zmene? Musia ľudia predávať byty, pretože na novú, vyššiu splátku nemajú?

Našťastie, nevidíme hromadne prípady, že by ľudia nezvládali splácať. Pri prechode z 1 % na 3,5 % je nárast splátky významný, môžu to byť podľa výšky zostatku úveru aj stovky eur mesačne, ale v praxi s tým ľudia problém nemajú. Dôvodov je viac – ľuďom medzičasom narástli reálne mzdy aj úspory. Dnes majú v bankách 48 miliárd eur, čo je výrazne viac ako pred piatimi rokmi. Aj objem majetku v podielových fondoch narástol, odkiaľ by si teoreticky mohli vybrať peniaze na pomoc so splácaním. Celkový finančný majetok Slovákov narástol až na 120 miliárd eur. Peňazí na splácanie „strechy nad hlavou“ majú ľudia relatívne dostatok a prípady neschopnosti splácať kvôli zmene výšky úroku sú extrémne výnimočné.

Odporúčate natiahnuť splatnosť hypotéky na čo najdlhšie, ale dôležitá je aj fixácia. Akú dobu fixácie by ste odporúčali dnes?

Najlacnejšie sadzby dnes banky ponúkajú pri trojročnej fixácii, ktorá je aj najobľúbenejšia. Odporúčame ju ľuďom, ktorí sú finančne odolní, majú rezervu a stabilný príjem. Ak by aj po skončení fixácie úroky prudšie vzrástli, je vysoko pravdepodobné, že to zvládnu. Ak je však človek na hypotéku sám, alebo má menej stabilnú prácu či príjem na hrane, radšej odporučíme päťročnú fixáciu. Je o pár desatín drahšia, ale človek si tým poistí rovnakú splátku na najbližších päť rokov.

Svet žije v neistote, čo má vplyv aj na bývanie. Budú novostavby drahšie a ovplyvní to aj ceny starších bytov?

Určite áno, jedno s druhým súvisí. Náklady developerov rastú významne. Drahšie energie zdražujú výrobu cementu, ocele, tehál, skla aj samotnú dopravu. Rastú mzdy a developeri tieto náklady musia premietať do cien. Výsledkom sú aj takzvané inflačné doložky v zmluvách – ak inflácia narastie, automaticky sa zvýši aj cena bytu. Keďže sú novostavby drahšie, ľudia, ktorým na ne nevychádza hypotéka, siahajú po lacnejších starších bytoch. Tým vytvárajú dopyt a tlačia aj ich ceny hore, najmä v dobrých lokalitách a v centrách miest. Stagnujú však ceny starších bytov s vysokou spotrebou energií, v zlej lokalite alebo s nevyhovujúcou dispozíciou.

Je na trhu dostatok bytov na predaj, alebo sa o každý kupujúci musia pobiť?

Licitovanie cien smerom nahor vidíme už len zriedkavo, no ponuka bytov je slabá. Minulý rok sa dokončilo iba 14 000 nových bytov, čo je výrazne pod desaťročným priemerom. Klesal aj objem začatej výstavby. Na Slovensku chýba približne 200 000 bytov a výstavba to tak skoro nedobehne. V Bratislave na 1000 obyvateľov pripadá 465 bytov, kým priemer EÚ je 517. Bitka o byty však nie je, pretože vinou zdražovania sa stali pre určitú skupinu nedostupnými a tí musia ísť do nájmov. Kupujúci majú teda dnes viac času na obhliadky a zvažovanie.

Ak má niekto schválený úver alebo nebodaj hotovosť, má nehnuteľnosť kupovať hneď, alebo čakať? Je priestor na vyjednávanie o cene?

Priestor na zľavu je najmä pri starších bytoch v horších lokalitách, alebo pri energeticky náročných stavbách. Určite však nie pri kvalitnom byte v dobrej lokalite s férovou cenou. Rozhodne nemá zmysel čakať na niečo výrazne lacnejšie, pretože každým dňom čakania riskujete, že kúpite nakoniec drahšie, keďže rast cien pokračuje.

Oplatí sa dnes ešte investičný byt, alebo sú akcie a dlhopisy na uloženie peňazí výhodnejšie?

To, že investičný byt bol vždy dobrou voľbou, už automaticky neplatí. Hrubý výnos z prenájmu v Bratislave je okolo 4 až 5,5 % a čistý výnos len 2,5 až 3,5 % ročne. To je porovnateľné s termínovanými vkladmi. Od roku 2015 narástli ceny bytov o viac ako 120 %, ale ceny nájmov len o 30 %. Keď kúpite investičný byt draho, prenajmete ho za relatívne málo. Zaujímavým ho môže urobiť len kapitálový výnos z budúceho nárastu ceny. Pre bežného človeka je dnes investícia do kapitálového trhu bezpečnejšia, likvidnejšia a pravdepodobne vynesie viac než prenájom.

Je rok 2026 dobrým rokom na predaj bytu?

Áno, ceny sú vysoko, takže sa oplatí predať. Ak by úroky hypoték kvôli konfliktom vo svete rástli ďalej, dopyt môže klesnúť a ceny môžu začať stagnovať alebo lokálne klesať. Ak teda niekto chce alebo potrebuje predať, netreba čakať.

Ktoré nehnuteľnosti sú dnes „ležiakmi“ a ktoré sú atraktívne?

Ležiaky sú energeticky neefektívne byty, drahé nehnuteľnosti s vysokými nákladmi, byty v zlých lokalitách alebo tie pred zásadnou rekonštrukciou. Ľudia s tým nechcú mať starosti. Rýchlo sa predávajú malé byty, teda garsónky, 1– a 2-izbové v dobrých lokalitách s rozumnými nákladmi a férovou cenou.

Mladí ľudia majú veľký problém s kúpou bytu, pretože ich príjmy na začiatku pracovnej kariéry nie sú vysoké a ceny nehnuteľnosti najmä v dobrých lokalitách a vo veľkých mestách sú pre nich takmer nedosiahnuteľné. Akú radu by ste dali mladým ľuďom, ak chcú konečne začať bývať vo svojom? Čo by mali urobiť?

Ak im to finančná situácia dovoľuje, nemali by čakať. Ceny aj úroky môžu ďalej rásť. Ak im to nevychádza, v praxi pomáha pôžička či dar od rodiny, prípadne do úveru vstúpi ako spoludlžník rodič a svojou bonitou, svojím príjmom pomôže, aby mladí dostali vyššiu hypotéku. Odporúčame kúpiť si nehnuteľnosť čím skôr, pokojne aj menšiu, alebo v horšej lokalite. Prvý byt nemusí byť ideálny na celý život – keď sa ich príjmy časom zvýšia, môžu si zaobstarať lepšie bývanie.