Šetrenie na odvodoch, katastrofa pre bývanie. Zmena živnosti môže stopnúť kúpu bytu o celé roky

Zvyšovanie daňových odvodov zasiahlo bežný život a viacerí zamestnanci dostali vo februári nižšiu výplatu. Hoci im mzda oficiálne neklesla, po novom platia vyššie odvody, výdavky na život stúpajú a mnohí z nich hľadajú spôsob, ako si zvýšiť príjem. Jednou z možností je ukončenie trvalého pracovného pomeru (TPP) a prechod na živnosť či jednoosobovú firmu.

Toto rozhodnutie sa naozaj môže na istý čas oplatiť – podnikanie v určitých prípadoch prináša vyšší zárobok, nižšie náklady a tým pádom aj viac peňazí v domácnosti. V snahe polepšiť si však mnohí ľudia môžu oddialiť kúpu bývania. A to pokojne aj o niekoľko rokov.

Aj keď je to ten istý človek a robí tú istú prácu či nemení odbor, pre banku to nie je pokračovanie činnosti. Preto môže podnikateľ vyzerať, že nemá žiadnu históriu. „Ukončenie živnosti a pokračovanie v podnikaní ako s.r.o. nie je v banke akceptovateľné. Vlastník s.r.o. a živnostník sú pre banky dve samostatné entity, ktoré nedokážu prepojiť, aj keď ide o tú istú osobu a činnosť,“ vysvetlila Šablová.

Nepomôže ani to, že sa podniku darí a príjem má živnostník stabilný. Vo všeobecnosti platí, že banky preferujú podnikateľov s dlhšou históriou a tým, že zmení status, žiadnu nemá. „Úver pri dokladovaní príjmu z novej s.r.o. po ukončení živnosti nemusí dostať,“ dodala odborníčka.

Najprv byt, potom firma

Zároveň nie je ani jedno, kedy sa zmena udeje. Čím neskôr počas roka zamestnanec či podnikateľ zmenu urobí, tým dlhšie môže na hypotéku čakať. Napríklad ak niekto zmení živnosť na s.r.o. v lete, banka bude mať prvé kompletné účtovné výsledky až po skončení roka, takže hypotéku môže riešiť až o rok neskôr. Preto často platí, že v tom istom roku už hypotéku nedostane, lebo banka chce vidieť uzavreté účtovné obdobie a príjmy z novej formy podnikania.

„Ak podnikateľ napríklad v roku 2025 podnikal ako SZČO, v marci 2026 živnosť zruší a založí si s.r.o., o novú hypotéku môže reálne požiadať až po podaní daňového priznania za s.r.o., teda najskôr v roku 2027. Niektoré banky navyše vyžadujú minimálne jedno, inde dokonca dve ukončené účtovné obdobia. V takom prípade sa reálna žiadosť o úver môže posunúť až do roku 2028,” vysvetlila Šablová s tým, že ak chce podnikateľ hypotéku, mal by ju vybaviť ešte ako živnostník a až potom meniť podnikanie.

V praxi sa s tým Filip Schlosser, finančný odborník z projektu Financopédia stretáva pomerne často. „Klienti, ktorí zmenia formu podnikania tesne pred žiadosťou o hypotéku, sú následne nútení čakať, alebo musíme hľadať banku, ktorá vie akceptovať aj kratšiu históriu – čo však výrazne obmedzuje možnosti,” zdôraznil, že aj pri kúpe už zabehnutej firmy je nutné preukázať históriu vlastných príjmov.

Banky však majú svoje kalkulačky, podľa ktorých posudzujú príjem zo SZČO, s.r.o. a trvalého pracovného pomeru (TPP). Hoci sa TPP javí ako najideálnejšia forma zamestnania čo sa týka získania úveru, už dávno neplatí, že by sa mali živnostníci obávať.

Treba však myslieť na to, že na Slovensku banky zvyčajne rátajú bonitu tak, aby splátky úverov neprekročili asi 30 – 40 percent čistého príjmu, zvyšok musí podľa pravidiel Národnej banky Slovenska zostať na životné náklady.

„Pri trvalom pracovnom pomere (TPP) vychádza väčšina bánk z priemerného čistého príjmu za posledných 6 mesiacov, v niektorých prípadoch až za 12. Sledujú stabilitu zamestnania, skúšobnú dobu a typ zmluvy. Tento príjem je pre banku najčitateľnejší, lebo sa dá ľahko overiť cez odvody zamestnávateľa v Sociálnej poisťovni,” vysvetlil Filip Schlosser, zakladateľ Financopédie.

Zamestnanec, ktorý pracuje vo firme na TPP už rok, nie je v skúšobnej dobe a má čistý plat 2-tisíc eur mesačne je pre banku najjednoduchší klient. Banka si pozrie priemerný čistý príjem za posledných polrok až rok, overí si ho cez Sociálnu poisťovňu alebo potvrdenie od zamestnávateľa a skontroluje, či je práca stabilná. Splátka hypotéky by bola okolo 600–800 eur mesačne a úver vo výške 160-tisíc eur.

SZČO to má čo sa týka získania úveru na bývanie náročnejšie, no podľa finančného poradcu počet živnostníkov žiadajúcich o hypotéku vzrástol a sú medzi jeho klientmi bežne. Živnostníkom posudzujú banky posledné daňové priznanie – niektoré aj dve po sebe.

„Sledujú základ dane, obrat, výšku zaplatených daní a odvodov, prípadne medziročný vývoj príjmov. Živnostníci tiež nesmú mať dlhy voči zdravotnej alebo Sociálnej poisťovni,” dodal Schlosser s tým, že rozdiel je v tom, že si mnohí živnostníci optimalizujú dane, teda si znížia oficiálny zisk cez výdavky, aby platili nižšie dane.

Problém je, že banka pri hypotéke posudzuje práve tento oficiálny zisk, ktorý je tak umelo nižší. Keď si živnostník príliš zníži zisk kvôli daniam, môže si tým zhoršiť šancu na hypotéku, lebo banka vidí len oficiálny príjem. Ak je zisk kvôli optimalizácii nízky, banka môže usúdiť, že príjem je príliš malý na hypotéku. Preto je pre živnostníka lepšie, ak má v roku, kedy chce kupovať bývanie, vyšší príjem.

Živnostník, ktorý si fakturuje asi 2-tisíc eur mesačne, s ročným prijímom 24-tisíc eur, musí doložiť daňové priznanie. Banka sleduje základ dane (teda zisk), obrat a zaplatené odvody – do zdravotnej a Sociálnej poisťovne a skontroluje dlhy. Problém môže byť práve s optimalizáciou daní.

Ak si SZČO zníži dane výdavkami a v daňovom priznaní mu vyjde zisk len 1,2-tisíc eur mesačne, banka môže uznať iba túto sumu a klient tak dostane nižšiu hypotéku, než keby bola zamestnaný na TPP. Splátka jeho úveru na bývanie by tak nemala presiahnuť 350 – 450 eur mesačne, pretože banka mu výrazne vysokú sumu nepožičia, asi tak 80–95-tisíc eur.

Posledná forma podnikania na firmu, teda s.r.o., sa podľa Schlossera posudzuje najkomplexnejšie a preto je pre človeka najťažšie získať takto úver na nehnuteľnosť. Banky pri žiadosti majiteľa s.r.o. skúmajú, ako sa firme finančne darí a koľko peňazí z nej reálne dostáva žiadateľ. Sledujú tiež hospodársky výsledok firmy, teda či je v zisku alebo strate.

Rovnako tak podiel žiadateľa zo zisku – napríklad či vlastní celú firmu alebo len jej časť, peniaze zo zisku, ktoré si majiteľ vyplatí na svoj osobný účet (známe ako dividendy), a tiež mzdu konateľa. Teda pravidelný príjem, ktorý si majiteľ vypláca ako šéf firmy. Na základe týchto údajov banka posudzuje, aký má žiadateľ reálny príjem a či bude schopný hypotéku splácať.

„Dôležitá je aj história firmy (minimálne 1–2 účtovné obdobia). Niektoré banky počítajú len reálne vyplatený príjem, iné vedia zohľadniť aj podiel na zisku. Najjednoduchšie dokladovanie je pri jednoosobových s.r.o., kde je konateľ firmy jej stopercentným vlastníkom. Dôležité je pripomenúť, že s.r.o nemôžu mať záporné imanie, nemali by vykazovať stratu a neprípustné sú tiež dlhy voči daňovému úradu,” zdôraznil Schlosser.

Príklad jednoosobovej firmy, v ktorej majiteľ zarobí tak, že si vie vyplácať približne 2-tisíc eur mesačne, sa k úveru dostane najkomplikovanejšie. Banka sleduje zisk firmy, jej históriu, či nie je v strate a či nemá dlhy – ako pri SZČO. Avšak pridáva sa aj to, aký podiel vo firme žiadateľ má a aký plat získava. Niektoré banky započítajú iba vyplatenú mzdu teda dividendy.

Ak si majiteľ vyplatí napríklad iba tisíc eur mesačne, banka bude rátať bonitu z tejto sumy, je to akoby jeho čistý príjem. Splátka mu tak vyjde na asi 300 – 350 eur mesačne, výška úveru na približne 75-tisíc, čím si sám značne limituje možnosť kúpy bývania.

To najhoršie, čo sa dá spraviť

Podľa Schlossera je preto najväčšou chybou pri žiadaní hypotéky minimalizovať ako živnostník svoj základ dane na nulu.

Z pohľadu banky takýto klient nemá dostatočný príjem a nepovažuje ho za schopného splácať. „Ďalšou chybou je nepravidelné vyplácanie zisku alebo ponechávanie všetkých peňazí vo firme bez oficiálneho vyplatenia,” dodal. Odborník zdôraznil, že správnym postupom je plánovať hypotéku aspoň rok dva vopred a nastaviť si tak primeraný základ dane, vyplácať si oficiálny príjem (mzdu alebo podiel na zisku) a udržať stabilitu obratu.