Novinka v Kollárových štátnych bytoch. Zverejnili vzorec na výpočet nájomného a hranicu príjmu záujemcov
Kto prv príde, ten prv berie a maximálna hranica takmer 3200 eur pre dvojicu. Podpredseda vlády Štefan Holý (Sme rodina), ktorý zastrešuje agendu nájomných bytov, vydal minulý piatok ďalšie usmernenia, čo musia záujemcovia spĺňať, pravidlá prideľovania a tiež pravidlá výpočtu maximálnej výšky nájomného.
Jednou z hlavných informácií je maximálny príjem, ktorý bude môcť žiadateľ mať. Ten sa bude odvíjať od životného minima a najvyšší bude môcť byť ako jeho osemnásobok v domácnosti. Životné minimum je v súčasnosti vo výške 234,4 eura, čiže horná hranica pre záujemcu bude 1875,4 eur v čistom.
V hrubom to je vyše 2550 eur. Priemerná hrubá mzda za prvé mesiace tohto roka sa pritom pohybuje na úrovni 1212 eur. To znamená, že o nájomné byty sa budú uchádzať aj relatívne bohatí ľudia.
Ak by žiadali dvaja partneri o byt, ich príjem nesmie presiahnuť takmer 3184 eur v čistom. Ak by mal pár jedno nezaopatrené dieťa, jeho príjem by nesmel presiahnuť skoro 4040 eur v čistom.
V dôvodovej správe k návrhu sa doslova píše, že „keďže systém štátom podporovaného nájomného bývania bude mať obmedzenú kapacitu, kritérium obmedzujúce maximálny príjem slúži na zamedzenie vstupu vysokopríjmovým záujemcom.“ Návrh spresňuje, že byty by mali byť pre ľudí, ktorí nemajú finančný nárok na získanie existujúcich foriem podpory obstarania sociálneho bývania, nemajú finančnú schopnosť zabezpečiť si nehnuteľnosť na bývanie formou komerčnej hypotéky, respektíve nie sú ochotní vyčleniť viac ako 50 percent svojho príjmu na náklady spojené s bývaním.
Otázka teda je, či dvojica s príjmom takmer 3 200 eur v čistom je dobre nastavená hranica. Denníkom Pravda oslovení odborníci si to nemyslia.
Odborník na financie z Katedry podnikových financií na Ekonomickej univerzite v Bratislave Pavel Škriniar hovorí, že takto nastavené kritériá dovoľujú načerpať až takmer 400-tisícovú hypotéku. „V takejto výške nie je problém prefinancovať kúpu bývania ani v súčasnosti,“ tvrdí pre Pravdu.
„Cieľová skupina stanovená nad 8-násobok životného minima je veľmi široká. Je nad výškou bežného príjmu. Predpokladám, že poradovník na bývanie bude veľmi dlhý a väčšina ľudí z neho bude dlhé roky nespokojná,“ pokračuje. Z novozverejnených kritérií to Škriniarovi vychádza tak, že si na svoje prídu „špekulanti a tí, ktorí by to skutočne potrebovali, vyjdú naprázdno“.
Nové spresnenia vníma kriticky aj hlavný analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický. Podľa neho takto nastavený systém bude vytvárať dlhé poradovníky na byty. „Systém štátneho nájomného bývania by mal byť nastavený tak, aby sa poradovníky zbytočne nezahlcovali. V opačnom prípade sa dychtivo čakajúci ľudia k bývaniu môžu dostať až po dlhých rokoch. Veľkorysosť systému, pokiaľ ide o nastavenie hranice príjmu, rady čakajúcich na nájomné byty predlžuje. Nečudo, budú v nich stáť aj tí, ktorí majú v banke dvere otvorené a môžu si vybaviť hypotéku. Je otázka, či má štát formou nájomného bývania podporovať aj túto skupinu ľudí,“ hodnotí vládne nariadenie analytik.
Do príjmov domácnosti sa rátajú aj rôzne sociálne dávky, rodičovské prídavky, doktorandské štipendiá, príjem z podnikania či výsluhové dôchodky.
Skutočná výška nájmu je otázna
Holý v nariadení uviedol aj vzorec, podľa ktorého sa bude vypočítavať maximálna cena za nájom. Vynásobí sa priemerná mzda v danom kraji za rok predtým ako bol schválený projekt agentúrou s koeficientom 0,35. Ten predstavuje pomer výdavkov na bývanie voči príjmom domácnosti a váhou bytu, ktorá bude čím väčšia, čím je byt väčší. Výsledné číslo sa vydelí štvorcovými metrami daného bytu.
Výsledkom vzorca je suma, do ktorej sa ale ešte musia zarátať náklady na energie, ktoré od budúceho roka pôjdu poriadne nahor, čo skutočnú cenu výrazne predraží. Navyše, do výslednej sumy zo vzorca treba prirátať aj úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu – bez nákladov na prevádzku, údržbu a opravy.
Ako sa vypočíta maximálna cena nájmu
Vynásobí sa priemerná mzda v danom kraji za predchádzajúci rok (napríklad pre Trnavský kraj platí suma 1134 eur) s koeficientom, ktorý určuje pomer výdavkov na bývanie voči príjmom domácnosti (0,35) s váhou daného bytu (jednoizbový má koeficient 0,6, dvojizbový 1, trojizbový 1,45 a štvorizbový 1,7). Výsledné číslo (v prípade trojizbového bytu v Trnavskom kraji – 575,5) sa vydelí rozlohou za daný byt (trojizobvý byt o rozlohe 71,5). Vyjde nám číslo 8. To je suma za jeden štvorcový meter. Rozloha trojizbového bytu je 71,5 metra, čiže sa to vynásobí a vyjde nám suma 575,5 eur.
Táto suma nájmu sa bude k 1. marcu nasledujúceho roka vždy upravovať o korekčný mechanizmus. V prípade, keď ceny stavebných prác budú disproporčne rásť v porovnaní s rastom priemernej mzdy, úlohou korekčného mechanizmu je upraviť maximálny nájom tak, aby odrážal navýšené náklady investora na obstaranie bytov. Avšak len v prípade, ak tento rozdiel bude väčší ako 5 percent, ale najviac 10 percent pôvodnej výšky maximálneho nájomného. Ďalej sa maximálny nájom zvýši o výšku medziročného nárastu miery inflácie podľa indexu HICP.
A to nie je koniec nákladov. Každý rok k 1. marcu sa zvýši maximálna suma o infláciu z predchádzajúceho roka alebo o korekčný mechanizmus, ak ceny stavebných prác presiahnu rast priemernej mzdy o viac ako 5 percent, ale najviac 10 percent pôvodnej výšky maximálneho nájomného.
Holý ale kontruje, že ide o maximálnu cenu a investori ju stanovia nižšie. Ba čo viac, podpredseda vlády sa spolieha na to, že zamestnávatelia poskytnú príspevky na nájomné byty. Firmy tak svojim zamestnancom môžu prispieť až 4 eurami na jeden štvorcový meter, no najviac 360 eurami.
Ak by sme vypočítali orientačnú maximálnu cenu trojizbového bytu v Trnavskom kraji, vyšlo by nám číslo takmer 576 eur. To je oveľa viac ako 481 eur, ktoré prezentoval Holý s ministrom práce Milanom Krajniakom (Sme rodina) a šéfom strany Sme rodina Borisom Kollárom na tlačovej konferencii na konci augusta. 576 eur je navyše suma bez energií a bez servisných poplatkov. Pre porovnanie, cena nájmu v máji tohto roka bez energií podľa portálu nehnuteľnosti.sk bola v Trnave 699 eur.
Realitný analytik Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk upozorňuje, že náklady na údržbu a energie môžu stáť pri dvojizbovom byte 100 až 150 eur. „Štátom podporované ceny prenájmov nakoniec dosiahnuť výšky aktuálne komerčných prenájmov. Potom už nebude dôležitá maximálna hranica príjmu, ale skôr tá spodná, ktorá bude potrebná na zaplatenie takýchto nájmov,“ hovorí.
„Ak sa ale približujeme k cenám komerčných nájmov, neviem, čo potom znamená „štátom podporované nájomné byty“. Kde a v akej miere bude prebiehať tá kontrola? Alebo pôjde len o akúsi objednávku od štátu pre developerov, vďaka ktorej bude zaručený odbyt,“ zakončil Pružinský.
Holý sa bráni, že ak by zamestnávateľ na tento byt prispel maximálnou sumou, výsledný nájom bez energií a servisných poplatkov by predstavoval pre záujemcu iba 290 eur. Ako sa firmy postavia k príspevkom, je veľmi otázne. Martin Hošták z Republikovej únie zamestnávateľov, ktorá združuje viaceré väčšie firmy, hovorí, že už dnes mnohé spoločnosti poskytujú benefity vo forme zabezpečenia ubytovania či príspevku na ubytovanie.
„Firmy, ktoré budú mať záujem získať zamestnancov – pričom jednou z vážnych prekážok zamestnania sa u príslušného zamestnávateľa je práve ubytovanie – tie budú hľadať možnosti, ako tento problém zamestnancom pomôcť vyriešiť, a to i formou príspevku na ubytovanie. Samozrejme, vždy sa to týka iba tých zamestnávateľov, ktorí si to budú môcť dovoliť – poskytovanie príspevku teda musí byť na dobrovoľnej báze,“ dodáva Hošták.
Holý v nariadení uviedol aj príklad s cenou bytu v Košickom kraji, ktorá sa takisto líši od ceny z prezentácie. Podľa vzorca dvojizbáku v Košickom kraji vychádza na 399 eur bez energií a servisných poplatkov. V prezentácii bola suma 336 eur vrátane odhadovaných servisných poplatkov, energií a príspevku zamestnávateľa.
Ako to teda nakoniec bude? Ťažko odhadnúť. Preto pri posudzovaní uvádzaných maximálnych cenách od Holého úradu treba byť veľmi opatrní.
Polovica záujemcov bude zvýhodnená
Vo vládnom nariadení sa tiež spresňuje, pre koho budú prednostne vyhradené byty. Desať percent by mali dostať zdravotne ťažko postihnutí občania a ľudia z detských domovov. Ďalších 40 percent je vyhradených pre štátnych zamestnancov ako napríklad príslušníci Policajného zboru, príslušníci Slovenskej informačnej služby, príslušníci Národného bezpečnostného úradu, príslušníci Zboru väzenskej a justičnej stráže, colníci, profesionálni vojaci, príslušníci Hasičského a záchranného zboru, príslušníci Horskej záchrannej služby a osoby, ktoré sú v pracovnom pomere u zamestnávateľa, ktorý je subjektom verejnej správ.
Podľa Pružinského je dobré, že štát spresnil relatívne sociálne znevýhodnené skupiny, pre ktoré majú byť byty určené. Upozorňuje, že sa zabudlo na súkromný sektor. „Podľa týchto kritérií sestrička v súkromnej ambulancii, učiteľ v súkromnej škole a tak ďalej do týchto kategórií nespadajú, pričom vykonávajú rovnakú prácu. A hlavne je tu stále otázka, či tieto profesie na dané nájomné byty vôbec dosiahnu a bude to pre nich nejaké zlepšenie oproti aktuálnemu stavu,“ hovorí Pružinský.
Niekedy v novembri tohto roka sľubuje Holý prehľadný rezervačný portál, v ktorom sa ľudia budú môcť prihlasovať o byty v jednotlivých regiónoch. Aj po splnení kritérií pre žiadateľa automaticky nevzniká nárok na želaný nájomný byt.
„Základným kritériom vstupu je „first comes, first serves“. To znamená, že žiadateľovi, ktorý spĺňa vyššie uvedené kritéria, nevznikne automaticky nárok na želaný byt (veľkosť, lokalita). Tento byt musí byť dostupný v čase rezervácie žiadateľom ako napr. spôsob fungovania booking.com,“ tvrdí Holého úrad na webe stavebnyzakon.sk.
Tento portál bude mať na starosti agentúra, ktorá celý systém zastreší. Keďže to bude elektronický systém, Holý sľubuje transparentnosť pri výbere bytov. „Odstránime akýkoľvek ľudský zásah do procesu výberu rezervovania a prideľovania bytov. Samozrejme, tento elektronický systém vyhodnotí záujemcov podľa vopred určených kritérií a v prípade zhody pridelí byt tomu, kto si ho zarezervuje ako prvý,“ spresňuje informácie podpredseda vlády.
Súvisiace články
Rekonštrukcia zastávky MHD v centre Košíc prinesie obmedzenia cestujúcim aj vodičom. Ľudia šomrú, vraj potrvá pridlho.
Pozrite sa sem. Svyrydenková uviedla, že vláda si kladie za cieľ získať takmer desať miliárd hrivien z rozsiahlych privatizácií.